商业用房不算第一套，首套房的定义即为首套普通自住房，基于购房产权信息系统的界定标准，规定在产权登记信息库中，无产权登记记载的，或者有产权登记，但是产权来源是自建、继承、赠与、房改、经济适用房、拆迁安置房的，都属于初次购房。
以下情况属于第一套房
1、有房子，但不是贷款买的
如果名下已经有房子，但是该房屋并不是贷款买的，那么，根据有的地区“认贷不认房”的措施，在再次购房时，仍然可以以首套房的优惠买房。当然，这一点并不是所有地区都一样，还是要看具体地区的具体认定情况。
2、房产证上没有名字
有时候出钱买房但不一定房产证上有名字，比如最典型的，夫妻双方共同出资购房，但房产证上只有一个人的名字。这种情况下，房子是双方共有的，但证上没落名的一方再次购房时仍会认为首套房。
3、购买的小产权房
小产权房就是指那些住户有居住权但是该房子本身没有房产证的房屋，比如我们常见的安置房、还建房。这些房子由于信息不完善，没有网签或备案，就无法查找所有者，因此在已经拥有这种房屋的情况下，贷款购买商品房，也是可以享受首套房优惠的。
4、已购为商住房
大家要知道商品房和商住房实际上完全是两个概念，从产权的年限上来看就有很大差别;从首套房认定来说，商住房是不计入住宅的。也就是说，你名下如果有商住房，也是不记为你的住宅套数的，当你购买其他普通住宅时，就可以算作是首套房。
如何申请“首套房”优惠呢?
要按照购买“首套房”享受各种税费减免和贷款优惠，必须由购房人本人提出申请，凭购房合同和身份证件，到所购房屋所在地的区县房地产交易中心提交申请。各交易中心自受理之日起出具初次购房证明。
《民法典》第二百零九条 【不动产物权登记的效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第二百一十条 【不动产登记机构和不动产统一登记】不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
