[摘要] 北京市出台政策，当住房租金快速上涨时，住房和城乡建设等主管部门可以采取限制住房租赁企业经营房源的租金涨幅、查处哄抬租金行为等措施，调控住房租赁市场。
8月24日，《北京市住房租赁条例(征求意见稿)》发布，其中提出，北京将建立租金监测和发布机制，租金上涨过快时，可以采取限制住房租赁企业经营房源的租金涨幅、查处哄抬租金行为等措施，调控住房租赁市场。
此外，北京将“严管”长租公寓、群租房等，提出租赁企业向承租人单次收取租金的数额不得超过3个月租金总和，押金不超过一个月租金;住宅的起居室、厨房、卫生间、阳台、储藏室等不得单独出租用于居住。
亮点1 针对“租金快速上涨”，首创三个递进式调控措施
征求意见稿分为总则、出租与承租、租赁服务、培育和发展、法律责任和附则6章，共计81条。
征求意见稿第六十条指出，北京市将建立租金监测和发布机制。
当住房租金快速上涨时，住房和城乡建设等主管部门可以采取限制住房租赁企业经营房源的租金涨幅、查处哄抬租金行为等措施，调控住房租赁市场。必要时可以实行佣金或租金指导价。
北京大学法学院房地产法研究中心主任、教授楼建波表示，住房租赁市场的主体是散户对散户(C2C)，住房租赁企业运营的规模(B2C)占比较小，租金调控的手段少、压力大。国家版《住房租赁条例(征求意见稿)》规定，“租金上涨过快的，可以采取必要措施进行合理调控”，此次北京对必要措施进行了具体化。
楼建波称，征求意见稿中的必要措施主要有三个方面。首先是限制住房租赁企业“收房”的租金涨幅、查处哄抬租金，“这个措施显然是针对当年各大租赁企业竞价收房的约束，防止这些企业在资本的助推下放大市场波动。”
其次是实行佣金指导价。佣金是承租人的负担之一，2016年之后，住房租赁佣金由指导价调整为市场调节价，即由政府设定封顶价改为双方协商的市场价，一般由承租人交纳，标准多为1个月租金。实行佣金指导价将有助于减轻承租人的实际负担，特别是减轻换房的压力。
最后是实行租金指导价，即由政府分区域规定租金的上限或涨幅，确保租金保持在合理范围。这个区域可能是某些价格上涨过快的区域，也可能是全部范围。
“这三个递进式的调控措施是北京市首创，充分释放了北京市调控租赁市场、稳定租金水平的决心。”楼建波表示，从统计数据来看，近期租金波动幅度较小，市场保持平稳，这种情况下无需政府干预，而这个条款主要是针对“租金快速上涨”的应对措施，属于依法设定、用来稳定租金的调控工具。
亮点2 建立全市统一的住房租赁管理服务平台
征求意见稿第十四条指出，北京市将建立住房租赁管理服务平台。出租人应当通过住房租赁管理服务平台网签住房租赁合同，同步完成住房租赁登记备案和出租登记。
北京将利用科技手段提供合同网签、信息查询、信息核验、登记备案等服务，与公安、教育、人力社保、住房公积金、金融等主管部门建立信息互通共享机制。
住房租赁企业、房地产经纪机构应当通过住房租赁管理服务平台网签住房租赁合同和经纪服务合同，并留存合同及相关资料不少于5年。
此外，征求意见稿还规定承租人可以凭备案的租赁合同作为依法申请办理积分落户、子女义务教育入学、公积金提取等公共服务事项的凭证。
楼建波表示，按照国家法律法规，出租房屋需要向属地住房和城乡建设、房管部门办理登记备案，向公安部门办理出租登记。通过全市统一的租赁平台网签租赁合同，相当于给租赁市场提供了一项公共基础设施，出租人不用“一事两跑”，也不用担心个人信息保存在企业的安全性。
亮点3 长租公寓单次收取租金数额不得超过3个月租金总和
“近年来，长租公寓在资本的驱动下，长收短付、高收低出、爆雷、甲醛超标等乱象不断，严重损害了租赁当事人的权益。”楼建波说。
征求意见稿也体现了针对长租公寓的“严管”思路。
一方面，要求长租公寓应当具备相应的人员、资金和管理能力，名称和经营范围均应当包含“住房租赁”相关字样，便于社会识别。另一方面，住房租赁企业、房地产经纪机构的从业人员应当按照规定办理、使用从业人员信息卡，实名从业。楼建波表示，实名从业便于锁定人员的责任，为今后建立信用体系奠定基础。
在资金监管方面，规定租赁企业向承租人单次收取租金的数额不得超过3个月租金总和，押金不超过一个月租金，以防止住房租赁企业利用“资金池”无序扩张。此外，提倡出租人按月收取租金。
同时，征求意见稿第四十四条规定，房地产经纪机构提供居间、代理服务收取的佣金一般不超过一个月租金。住房租赁合同期满，出租人和承租人续订或重新签订住房租赁合同的，房地产经纪机构不得再次收取佣金。
对违反“住房租赁企业向承租人单次收取的租金超过3个月租金总和且未纳入监管”的，将由住房和城乡建设主管部门给予警告，责令改正，可处2万元以上10万元以下罚款，情节严重的，并责令停业1至6个月，注销备案。
住房租赁企业不得以隐瞒、诱导、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款。不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。违反者将由住房和城乡建设主管部门责令限期改正，可处5万元以上10万元以下罚款。情节严重的，注销备案;构成金融违法行为的，由金融监管部门给予处罚。
亮点4 严管群租房，住宅起居室、阳台、储藏室等不得单独出租
近年来，群租房的安全、扰民问题突出，市民投诉居高不下。征求意见稿也对群租房相关事宜进行了规定。
征求意见稿提出，出租住房应按照规划设计的套、间出租，符合人均使用面积和每个房间居住人数的要求，明确住宅的起居室、厨房、卫生间、阳台、储藏室等不得单独出租用于居住。
出租人违反以上规定的，将由住房和城乡建设主管部门给予警告、责令改正。出租人为个人的，可处5000元以上1万元以下罚款;出租人为单位的，可处1万元以上5万元以下罚款。
楼建波表示，这些规定与北京市2013年公布的居住管理规定是一致的，“将群租房治理措施升格为地方性法规，并配套相应的处罚措施，将为治理工作带来极大利好。”
他介绍，针对租金贷、短租房、发布虚假房源等问题，北京市此前已出台相关文件，相应措施也已吸收到征求意见稿当中，通过立法予以巩固，并有针对性地配套了罚则，保持了政策的连续性和稳定性。从时间来看，地方性法规需在公开征求意见并修改完善后提交市人大审议，预计明年上半年左右可能出台。
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