[摘要] 北京以推行责任规划师制度为抓手，把握社区居民更新改造需求，以社会参与、城市治理和共同行动为内涵推动自下而上的城市更新。
核心提示：北京近期陆续发布《北京市人民政府关于实施城市更新行动的指导意见》及4个配套实施细则，明确了北京城市更新的目标以及老旧小区、老旧厂房和平房院落的更新路径，并在规划变更、土地性质、设施经营权等方面实现政策突破。
北京近期陆续发布《北京市人民政府关于实施城市更新行动的指导意见》(下称指导意见)以及《关于首都功能核心区平房(院落)保护性修缮和恢复性修建工作的意见》等4个配套实施细则，明确了北京城市更新的目标以及老旧小区、老旧厂房和平房院落的更新路径，并在规划变更、土地性质、设施经营权等方面实现政策突破。
常年参与城市发展设计规划的北京市建筑设计研究院总建筑师吴晨说，早在20世纪90年代，北京就在国内率先开展了中国城市有机更新的理论探索与实践，产生了广泛的国际影响。“30年后的今天，我们站在了‘两个一百年’历史交汇点和‘十四五’开局之年，城市发展迎来了新的契机，我们也面临着高质量发展转型的新要求。北京要发挥首善之区引领作用，积极探索城市更新之路。”
规划：明确更新目标与路径
“十三五”期间，北京市以老旧小区综合整治、老城保护、老旧楼房改建、棚户区改造等“三老一改”工作为抓手推进城市更新。“十四五”期间如何做，6月10日正式公布的《北京市人民政府关于实施城市更新行动的指导意见》给出了明确目标。
北京市住房和城乡建设委员会副主任张国伟表示，“十四五”期间，北京市将重点聚焦六类更新项目，主要包括首都功能核心区老旧平房(院落)申请式退租和保护性修缮、恢复性修建，老旧小区更新改造、危旧楼房改建和简易楼腾退改造、老旧楼宇与传统商圈改造升级、老旧厂房更新改造和低效产业园区腾笼换鸟、城镇棚户区更新改造等，因地制宜，有序推进。
指导意见显示，对于老旧小区改造，根据居民意愿可利用小区现状房屋和公共空间补充便民商业、养老服务、停车位等公共服务设施，鼓励老旧住宅楼加装电梯。对于危旧楼房改建，具备条件的可适当增加建筑规模，实施成套化改造或增加便民服务设施等。对于老旧厂房改造，优先发展智能制造、科技创新、文化等产业。对于老旧楼宇更新，鼓励老办公楼、老商业设施等老旧楼宇升级改造、调整功能、提升活力，发展新业态。
据了解，北京城市更新的总体更新方向仍以非拆除重建的更新方式为主，尤其是首都功能核心区平房(院落)更新方面。指导意见明确，对首都功能核心区平房(院落)进行申请式退租、换租及保护性修缮和恢复性修建，打造共生院，消除安全隐患，保护传统风貌，改善居住条件。
实践：政策突破与责任规划师制度双向驱动
在北京市发布的指导意见中，明确城市更新的概念和原则。同时，在规划、土地以及资金三个方面给予支持，允许在符合城市更新原则下实现政策突破。
指导意见显示，城市更新主要是指对城市建成区(规划基本实现地区)城市空间形态和城市功能的持续完善和优化调整，是小规模、渐进式、可持续的更新。城市更新应坚持的原则包括：规划引领，民生优先;政府推动，市场运作;公众参与，共建共享;试点先行，有序推进。
北京市中伦律师事务所合伙人郝瀚表示，对于危旧楼房改建项目，按照之前的政策，原国有土地使用权需全部收回，以重新划拨的方式供给项目实施主体，并办理国有建设土地使用权首次登记。北京本次城市更新行动对于以往最难处理的土地供应，在现行法律规定的框架下采取了相对灵活的土地利用方式，基本涵盖了现行法律法规规定的所有土地利用方式。
“不但允许以协议出让和租赁方式供地，还允许以划拨用地使用权作价出资入股，相较以往对老旧项目土地一概收储后通过公开出让方式供地的政策，本次城市更新的指导意见和配套细则在相当程度上实现了突破，满足了市场投资主体对于供地确定性的需求，亦赋予老旧项目原有土地使用人更有利的市场地位，有利于其利用市场资金积极进行老旧项目改造，对市场各参与主体而言是重大利好。”郝瀚说。
此外，在规划上也允许实施主体大胆探索，在符合公共利益原则下实现政策突破。比如，指导意见明确，对于符合规划使用性质正面清单，保障居民基本生活、补齐城市短板的更新项目，可根据实际需要适当增加建筑规模。地下空间平时可综合用于市政公用、交通、公共服务、商业、仓储等用途，战时兼顾人民防空需要。
据了解，北京在实施城市更新过程中探索出不少有益的制度，责任规划师是其中重要的一项制度创新。北京市规划和自然资源委员会副主任杨浚介绍，北京以推行责任规划师制度为抓手，把握社区居民更新改造需求，以社会参与、城市治理和共同行动为内涵推动自下而上的城市更新。目前，北京市15区已入驻301个责任规划师团队，成为城市更新乃至打造共建共治共享社会治理格局中的专业技术力量。
劲松街道责任规划师田申申说，走遍街区每个角落的责任规划师是承上启下的角色。
据介绍，田申申团队和劲松街道各部门干部组成了30人的“劲松街道街区更新规划”工作组，发放并回收了上千份居民问卷，充分了解居民的需求，共同编制街区规划。劲松地区以老旧小区为主，与紧邻的繁华国贸地区形成鲜明对比，不均衡不充分的发展矛盾突出。 北京城市总体规划与朝阳分区规划要求这里建设高标准的和谐宜居国际社区。通过街区诊断分析，责任规划师提出了劲松街道以“老旧小区更新”为主导的街区更新模式。
效果：散发活力又不失乡愁 经济效益和社会效益统一
城市更新的“成绩”就在大街上，老百姓的评价是最好的衡量标准。从留住乡愁留住老味道的雨儿胡同改造到重现潮流个性鲜明的西单华润更新场，北京城市更新为街巷环境整治提升、传统院落格局恢复注入了新活力，为擦亮北京历史文化名城金名片赋予了新动能。
吴晨说，北京的城市更新行动要升级为北京城市复兴计划，通过风貌恢复、产业升级、活力营造、文化传承、科技创新等五大路径，引导城市复兴。鼓楼西大街是核心区控规批复后首个更新亮相的历史街区，它的街区复兴就是以风貌恢复为引导，以传统风貌为基调，展现街区历史的变迁。新首钢地区作为新时代北京城市复兴的新地标，已走向产业升级引导下的城市复兴之路。北京坊则以建筑设计和城市空间为人称道，成为北京市民最向往的“网红打卡地”之一。
西单华润更新场则是一个面向“Z世代”的休闲购物场所。这是曾经的商业街区“77街”，位于西单文化广场地下，之前为小商品集散地和购物中心。经过6年改造，这里重现活力。华润置地董事会副主席张大为说，这是实现了商业创新、消费需求与建筑美学的融合，吸引个性鲜明的青年人群，期待更新场成为中国原创设计的展示平台、拥有无限可能的潮流发生地。
北京商业经济学会常务副会长赖阳表示，更新场所处的地下空间虽然面积不大，但地面上城市森林公园生态和氛围都很好，是家庭客群前来休闲、娱乐的场所。较多的首店资源拉升西单商圈在整个北京市场的地位，帮助西单重新唤回年轻消费者。
“城市更新仍将是盘活城市存量商业、提升零售市场项目品质的主要方式。”戴德梁行首席政策分析专家魏东说，疏解非首都功能为北京城市更新创造了巨大空间，城区内的制造业、批发零售业等产业疏解之后遗留的土地及物业经过升级改造不但可实现资产升级和升值，同时也能为城市创造更好的经济效益和社会效益。
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