[摘要] 当下，新增土地稀缺已成为现实，在这样的背景下，空间结构从增量扩张转向存量提质已是必然，城市更新将会是永远的主题，并将成为未来城市空间供给的重要途径。
近年来，城市更新一直是地产圈的一个热词。
中国经过了30年的狂奔建设，大城市和特大城市的空间增速开始减缓，规划建设用地“零增长”甚至呈现了“负增长”。
当速度不再是发展的第一因素，反思也随之而来，在城市空间的增长期是不是建造了太多不合适的建筑?这些建筑是不是只是当时经济发展的暂时所需?
当下，新增土地稀缺已成为现实，在这样的背景下，空间结构从增量扩张转向存量提质已是必然，未来做住宅高周转可能会变成“老”的行业，但城市更新将会是永远的主题，并将成为未来城市空间供给的重要途径。
(据佳兆业发布的《2019-2020房地产行业白皮书》指出，中国房地产总市值已超300万亿，按每年2%的城市更新速率计算，城市更新迎来6万亿元级市场，随着总市值的不断增加以及存量转化率的持续提升，最终市场将迎来10万亿规模。)
可以说，城市更新是城市化发展进程的必然结果。
1、定义说明
首先，城市更新概念是非常明确的。
主要是指对特定城市建成区(包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等)内具有基础设施亟需完善、环境恶劣或现有土地用途、建筑物使用功能明显不符合社会经济发展要求等情形之一的区域，根据城市规划和规定程序进行以综合整治、有机更新或者拆除重建为主要方式的活动。(改造力度由弱到强排序)
2、进阶演变
虽然更新改造几乎伴随着城市发展的全过程.但是现代意义上大规模的城市更新运动始于1970年代的美国，由联邦政府补贴地方政府对贫民窟土地予以征收.然后以较低价格转售给开发商进行“城市更新”。
在中国的发展，开始于1989年，以政府主导的旧城改造为主，以完善民生配套为目标。
1990-2007年，以民营开发商主导的改造为主，众多大规模、高速无序、简单粗暴的城市改造使得公共性不足、历史文脉断裂、生态破坏等诸多问题堆积产生，城市无法实现可持续发展，城市适应力、生命力衰弱丧失。
2008年后，政府初步介入城市改造，建立规划管理机制引导市场化运作，全面推进“自下而上、人本诉求”的有机更新理念，城市更新日益趋向社会、经济、文化、物质、环境等多维度的升级改造。
2019年11月20日，中国城市更新(长三角)峰会在沪举行，2019年12月13日，城市更新受到中央政策鼓励。
2020年，“十四五规划和二〇三五年远景目标建议”明确提出“实施城市更新行动”，这意味着我国城市开发建设和城市更新方式将开启转型升级的全新格局。
3、三种主要方式
综合整治是不涉及房屋结构的拆除、改造，主要对房屋的配套设施和周边环境进行整治、更新。包括老旧小区改造、河道整治、公园再生等都属于此类。
有机更新是以原房屋建筑的保留为主，少量拆建，对建筑承载的产业进行升级。此类更新因主要涉及商业不动产，市场化投资力量比较强，对资产管理运营的要求比较高。
拆除重建是指大部分建筑都被推倒重来，按新的规划重新建设。可能改变土地使用权的权利主体，也可能变更部分土地性质，最典型的是城中村拆迁、棚户区改造、老工厂的拆除等。
以上虽然可以将城市更新的方式分为这三大类，但在实际操作中应视当地的具体情况，将某几种方式结合在一起使用。
4、参与者
城市更新不应是一方主导，而是多方参与。
一般前期的参与者为政府，后期的主要参与者有投资机构(基金、金融机构等)、开发商、服务商，但他们在介入的时期、选择的标的资产、商业模式及各自优势等方面均差异显著。
总之来说，其更新的最终核心目的是让生活品质和生产能力得到提升，通过城市开发转型、城市产业转型，让更新形成的公共价值反哺城市，形成城市创新驱动力。
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