[摘要] 装配式项目设计与传统项目设计相比,装配式设计流程更复杂、更精确、更综合、增加了技术策划、构件拆分加工图设计等环节,在现在建筑结构中如何选择施工方案,一起来看看。
装配式奖励政策
国家评价标准装:配率不低于50%可认定为装配式建筑,若同时主体结构竖向构件中预制部品部件的应用比例不低于35%时,可进行装配式建筑等级评定(A、AA、AAA级);
,对甲方设计人员的管理能力要求更高、统筹能力更强、过程与外部专家沟通更频繁;
容积率奖励获取需要重点注意:
装配式建筑评审需要在报修规之前进行,规划局拿到装配办不计容奖励面积复函,才能规划上会,规划公示。装配式建筑评审资料一般需要提前20天以上报建委装配办,因为一般评审会需要2个以上项目才能开始,不是随时能开,等待时间至少一周。
随着装配式要求的普及,装配式项目容积率奖励逐步减少、获取条件越来越严格,对于无容积率奖励的装配式项目,面临建安成本的净增加;
如何在满足装配率的条件下、选择最优的装配式设计方案?
装配率方案比选
满足装配率的各种方案对比:
方案一:架空干法地面集成
做法分析:
1、干式工法楼地面:架空干法地面(见下图)
2、管线分离:架空干法地面中架空层可走水电管线,地暖模块铺设地暖盘管,可计入管线分离。
3、集成厨卫:集成厨卫侧墙采用龙骨干挂饰面板,吊顶采用集成吊顶,卫生间地面采用整体防水底盘,厨房地面采用干式工法地面。
优缺点:
架空式干法地面、集成厨卫侧墙采用干挂做法,有一定空响感,影响后期销售,可能引起销售客诉问题,需要提前做好新工艺的介绍与引导 ;
方案二:预制外墙剪力墙+水平构件
做法分析:
1、预制外墙剪力墙(后贴保温)+预制水平构件
优缺点:
成本相比三明治外墙降低,奖励面积能拿到3%,该体系设计、生产、施工难度均比三明治外墙降低;但仍需要重点管控现场的施工关键环节,如灌浆作业,吊装作业等,塔吊型号一般需要7025以上塔吊。
方案三:集成卫生间+管线分离
做法分析:
1、管线分离:直铺式地面、全屋边吊实现管线分离(见下页)。
说明:
若专家不认可为直铺式干法地面拿分,直铺式干法地面还可以拿管线分离的分数。
直铺式干法楼地面+边吊顶满足管线分离。该方案可进一步减轻架空干法楼面可能带来空响感。
增加了全屋边吊,需要考虑对层高、成本的增量。
注意:100%过会,但在郑州市过会需要客卧餐厅均需要采用木地板才可以,客餐厅不能使用地砖。
优缺点:
规避了架空地面带来的空响感问题,单边吊顶增加成本,客餐厅不能使用地砖。集成厨卫侧墙采用干挂做法,有一定空响感,影响后期销售,可能引起销售客诉问题,需要提前做好新工艺的介绍与引导。
方案四:内隔墙与管线一体化+集成卫生间(可湿法地面)
做法分析:
1、管线一体化:加压墙板(ALC板材)与管线一体化(见下页)。
过会风险:目前100%过会。
优缺点:
可湿法地面,除内隔墙采用管线一体化,其余做法与传统现浇基本完全一样,无销售与客诉风险。集成厨卫侧墙采用干挂做法,有一定空响感,影响后期销售,可能引起销售客诉问题,需要提前做好新工艺的介绍与引导。
方案五:预制三明治外墙剪力墙+水平构件
做法分析:
1、预制三明治外墙剪力墙+预制水平构件
郑州市过会项目:
河南省医药创新转化基地高端人才楼项目、河南省省直青年人才公寓项目,金辉优步花园,正商湖西学府,和昌盛世城邦,中电建泷悦华筑(二期改为预制外墙后贴保温)
过会风险:无,100%过会。
优缺点:
河南省早期实施最多的装配式建方案,成本增量高,工期长,设计、生产、施工复杂、易出现外墙渗水、热桥、密封胶耐久性不明确、灌浆不密实等问题。优点是保温不起火,不脱落,保温与建筑同寿命。
方案六:内隔墙与管线一体化+架空干式工法楼面
做法分析:
1、管线分离。
郑州市类似过会项目:
绿地公园城(内隔墙与管线一体化)、郑州华信地产项目(内隔墙与管线一体化)、碧桂园凤凰城项目(内隔墙与管线一体化)、华夏幸福汇丰嘉园(架空干式工法楼面、管线分离)
过会风险:目前100%过会。
优缺点:
架空式干法地面、集成厨卫侧墙采用干挂做法,有一定空响感,影响后期销售,可能引起销售客诉问题,需要提前做好新工艺的介绍与引导。
各装配率方案成本分析
以下算法,集成厨卫成本增量与选择的材料相关性较大,仅为估算;未考虑奖励面积以及相关财政补贴抵消的成本。
财政补贴约20~30元/m2;奖励面积约3200平米,按2.0万一平米,增加货值6400万,奖励利润率较高(相当于无土地成本)60%,约带来3840万利润,整个小区11万平米,奖励面积抵消成本增量约350元/m2。
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