[摘要] 在建筑行业和媒体眼中，大多数人的注意力都集中在那些“高大上”的新建筑上，其实最环保的绿色建筑却“隐藏”在那些在我们城市中已落成多年的大楼。
从很多方面看，当代美国的许多城市比以往的任何时候都更加环保。可持续性设计已经成为城市和建筑设计的主流，获得 LEED 绿色认证的建筑更已变得司空见惯。在很多美国城市中重新开发的市中心地区，包括新建的自行车道、公共汽车和轻轨在内的交通方式，都让低碳出行的生活方式变得越来越有吸引力。但是，这一切真的足以应对气候变化的挑战吗?
在建筑行业和媒体眼中，大多数人的注意力都集中在那些“高大上”的新建筑上，这些建筑的设计往往符合极高的环境性能标准。与此同时，一些最环保的绿色建筑却“隐藏”在显而易见的地方——就是那些在我们城市中已落成多年的大楼。
从建成之日起，一座大楼只有在使用足够长的时间，并在资源的投入与产出比上被证明为合理之后，才能被视为一座真正的可持续建筑。
适应性再利用：对现有建筑进行适应性改造以满足新需要和未来需求。这种实践方式应该成为所有城市的可持续性发展战略中的重要组成部分。
作为新建一座建筑的替代方案，适应性再利用对环境造成的影响几乎在所有层面上都是最低的。这种方式免除了拆除和建造的成本，同时延长了现有资源的使用寿命。
在很多情况下，对建筑的重复使用不仅是最可持续的解决方案，而且也是最具性价比的方案。通过慎密细致的设计方法，我们可以让已有的历史资源焕发青春，为城市创造历久弥新的市政、经济和文化价值。
代替拆除的另一种选择
气候变化所引发的危机让我们必须考虑：拆除旧建筑可能对环境造成的不良影响。
从提取和处理建筑工程所需的原材料，到废物处理，直到把建筑废料从工地运出……建造一栋大楼要消耗大量的能量。这被称为建筑的“隐含能量”(embodied energy)。拆除一座建筑就是浪费在建筑工程上进行的初始投入。
除此之外，还要算上拆除一座建筑时所产生的物理废料：当一座50,000平方英尺(约4,645平米)的典型规模的商用大楼被拆除时，约有4,000吨的建筑材料最终难逃废弃的命运。
一座建筑只有在使用足够长的时间，并被证明其创造时投入的资源是合理的前提下，才能被视为一座真正的可持续建筑。
考虑到现代城市中已有建筑的具有压倒性地位的巨大存量，仅仅鼓励建造全新的、节能的建筑是远远不够的，这种做法并不完全是可持续性的发展方式。而适应性再利用则被认为是一个基本原则和解决方案。
适应性再利用的经济问题
气候变化使适应性再利用比以往任何时候都更加重要。而它也是一个极有说服力的商业主张。美国联邦政府出台了战略性政策，鼓励创造可持续和具有经济价值的，针对新建筑的替代方案。
1976年，在不断拆除市中心历史建筑的过程中，税改法案为建筑的保护和再利用采取了大量的联邦税收激励措施。它扭转了此前倾向于拆除和新建建筑的税收政策——使可持续的选项在经济上更具吸引力。此后多年，适应性再利用与房地产开发事实上已经变得密不可分。
建筑的再利用可以促进高密度城区的发展，同时保护历史资源，促进旅游业和商业开发，提升房地产的价值。
很少有其它发展战略能以如此少的初始投入，在更长的时期和更广阔的经济范围内，制造如此之多的经济活动，产生如此高性价比的经济效益。
重建一座剧院，复兴一个社区
在旧金山的市场街(Market Street)上，一座有百年历史的剧院为上述原则提供了一个有力的范例。斯特兰剧院(The Strand Theater)始建于1917年，建成伊始时是一家无声电影院，并在整个20世纪中期作为商业电影院来运营。
然而，随着周边社区环境的不断衰落，这座剧院的逐步衰退也是显而易见的。大楼在2003年被弃置不用，最终沦为“城市萎缩”(urban blight)的“牺牲品”，而这就意味着，它往往逃脱不了被最终拆除的宿命。
相反，SOM 与旧金山市最杰出的剧院公司，美国音乐学院剧院(American Conservatory Theater)合作，对这座剧院进行了翻新和适应性改造。
项目旨在改造建筑结构，让它成为一个顺应时代需要的现场表演场所，对旧金山市来说，这是座极为重要却又曾被忽视的城市地标，它的地位也随之回归并重获振兴。
旧金山市在2012年开始推动中央市场(Central Market)地区的经济发展，美国音乐学院剧院也随即买下了这座占地20,000平方英尺(约1,858平米)的大楼。
SOM 的设计重新利用并加固了超过80%的现有地上建筑，在原有电影院的外壳中插入了一个现代剧院。设计中，SOM 重新利用并加固了原有建筑的钢框架、外墙、天花板和屋顶，同时将自然光引入了建筑的中心。
用隔热玻璃重新装饰历史遗留的窗户，安装新的机械、管道和电气系统，改造方案让斯特兰剧院摇身一变，成为可持续性适应性改造项目的楷模。
自2015年重新开幕以来，剧院已成为旧金山的文化中心，为街道注入活力，并为社区的振兴贡献力量。
回到未来：莫伊尼汉列车大厅
自从半个多世纪前纽约市原来的宾州车站(Penn Station)遭到拆除以来，使用西半球最繁忙交通枢纽的通勤者和旅客们一直被杂乱的通道、恶劣的环境和拥挤的空间所困扰。
车站在翻新前的设计吞吐量为每天20万人次，而目前实际接待的日均游客量则接近70万人次。
但在街对面，一个里程碑式的适应性再利用项目已经拔地而起：将法利邮局大楼(James A. Farley Post Office)改造成面向21世纪的交通枢纽。这座古典建筑艺术风格的大楼由 McKim, Mead & White 事务所设计，1913年竣工时是作为原车站的补充设施而建，但已空置了数十年之久。
时至今日，这座超140万平方英尺(约130,064平米)的建筑已改造完毕并开门迎客。改造项目实现了宾州车站及其交通基础设施的大规模扩展和现代化升级。
新建成的设施被命名为“莫伊尼汉列车大厅”(Moynihan Train Hall)，把一个体量巨大且已遭废弃的过时建筑变成了一个可持续的，符合城市混合用途的开发楷模。
SOM 的设计将大楼的许多历史特征和细节恢复如初，并展露在外，再次为纽约人提供了一个通往繁华都市生活的门户——举目四望，甚至能让人联想起原宾州车站里那标志性的拱形大厅。
在建筑的中心位置，一个原先的邮件分拣室和装载码头被彻底改造成超70万平方英尺(约65,032平米)的新商业、零售、餐饮和办公空间。内部庭院上方的原有钢桁架支撑着一个高达92英尺(约28米)的天幕。
这些配套设施将有助于目前正在进行中的“曼哈顿远西区”(Manhattan’s Far West Side)的更新和开发工程的经济增长和私人投资。
虽然原来的宾州车站以“进展”的名义遭到拆除，而今天，对于这个交通枢纽，乃至整个曼哈顿区的未来来说，已通过大胆、渐进的适应性再利用方式被重新塑造。
大步迈向可持续的未来
世界的城市化脚步正越来越快，我们的城市已经来到了一个十字路口。预计到2050年，全球有三分之二的人口将在城市居住。
当城市在努力解决人口密度增加问题的同时，也必须找到可持续发展的解决方案。正如联合国前秘书长潘基文先生所说，气候变化之战，“将在城市中获胜或失败”。
在城市的可持续发展过程中所必须采取的众多策略中，适应性再利用是一个强有力的解决方案，可以同时解决好几个关键问题：不断增加的城市密度、具有历史文化意义的建筑保护和降低碳排放。
虽然适应性再利用并不见得是适用于所有建筑的解决方案，但很明显，所有全面和深思熟虑后的可持续性发展策略，都必须包含对已建成大楼的富有创造性的再利用方案。
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