[摘要] 全国各地的旧改项目正在如火如荼的进行着，虽然取得了显著的成绩与效果，但仍存在“小修小补易，提质增效难”等问题。不少地方“改了面子，改不好里子”。
2021年是“十四五”开局之年，这意味着很多新的规划将开启新的征程。
2021年政府工作报告中，阐述了今年政府对房地产市场发展的规划。
值得注意的是，对房地产影响最大，国人最为关心的就是，“棚改”即将退出历史舞台，取而代之的是新一轮“旧改”。
01如今，全国各地的旧改项目正在如火如荼的进行着，虽然取得了显著的成绩与效果，但仍存在“小修小补易，提质增效难”等问题。
比如，不少地方“改了面子，改不好里子”。
清理了违建、铺装了路面，地面下的老旧管网、建筑内部的管道、加装电梯却不在考虑范围。
这样的“面子工程”让很多人对老旧小区改造的印象无非就是“老房子刷新泥”。
虽然改造取得了一些效果，但安全隐患依然存在，房子老化的实质性问题也并没有解决。
究其原因：
一是产权状况复杂，不同的产权单位，不同的物业管理，难以协调统一;
二是许多设施有待升级，但资金投入缺口较大;
三是一些居民社区意识滞后，缺少共建共享观念，且对改造“意见不一”。
城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程，推进实施中出现这样那样的问题和困难，是在所难免的。
02随着哈尔滨的发展，城市更新、板块轮动，楼市开始出现“环线内卷化”。
在哈尔滨老城区，尤其是二环内的住宅多为90年代开发的多层住宅，现房龄已超30年，多为老破小。
最初造的钢筋混凝土住房，由于水泥质量差、钢筋质量差、建筑结构差，到了20多年、30年基本上也要拆了重建。
2012年，住建部下发了一个关于住宅和写字楼等各种商品性房屋的建筑质量标准，把原来中国住宅商品房30年左右的安全标准提升到了至少70年，甚至100年。
这意味着从2010年以后，新建造的各种城市商品房理论上符合质量要求的话，可以使用70年到100年。
也就是说2010年以前，老城区的折旧改造依然大量存在。
这些小区都有相同的特点：
表面上看起来，立面陈旧，私搭乱建、路网逼仄、线路杂乱、没有停车位;
走进社区里，没有电梯、上下水不畅、没有景观、没有配套、机非乱停……
房屋内部则是房屋老旧、设备老化、隔音差、保温差，甚至“外面下大雨，家里下小雨”。
作为老旧小区“重灾区”，我们可以看到哈尔滨二环内的老旧小区改造的声音也从未停止过。
在2021年哈尔滨政府工作报告中明确提出：
2021年哈尔滨市将启动棚户区改造8600户，基本建成棚改回迁房5000套。维修改造老旧小区900万平方米。
2021年哈市老旧小区改造计划：
第一标段：
道外区103.93万平方米、平房区3.51万平方米;
第二标段：
南岗区38.30万平方米、香坊区15.00万平方米、双城区20.28万平方米;
第三标段：
呼兰区84.83万平方米、松北区3.02万平方米。
依据旧改项目招标文件，重点实施内容分为主体部分及配套基础设施两部分。
其中主体部分主要实施外墙、屋面、公共部分楼梯间及公共楼梯间外门窗等围护结构改造。
同时结合实际及可行性，适度实施助老设施及与建筑主体相关的附属坡道、台阶等改造，提升既有建筑宜居性、功能性、节能性。
配套基础设施，包含庭院绿化、庭院监控、外网管线等。
对于老旧小区改造，不像棚改和城中村改造的大拆重建，主要以改善其居住环境与舒适度为主。
但对于哈尔滨这些“高龄”老楼，仅仅改造老房子的“外貌”，这些“面子工程”并没有实际改善百姓的居住体验。
03其实，早在2019年国常会上就提出，“部署推进城镇老旧社区改造”。
要加快改造老旧社区，需改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人;
重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施、养老设施;
促进住户户内改造，并带动消费……
这些升级改造，直指老社区的痛点——停车难、爬楼难、水电气路陈旧、配套设施陈旧……
言简意赅的背后，明确表示了老旧小区改造将是一项全国范围开展、涉及上亿人的大工程和大战略。
这也明确了，老旧小区改造不仅要改造“面子”，翻新楼体，完善水电气路;还应兼顾“里子”，弥补社区公共服务短板。
具体表现在：
1、实施电梯加装助推行动，整体升值，高楼层更具优势。
以前没有安装电梯的房子低层会值钱的多，但现在受小区改造的带动，房子将整体升值，而且高层收益会更明显。
毕竟比起低楼采光不好、隐秘性不高、有噪声等问题，高层过去“爬楼累”的唯一缺点也完美解决了。
因为高楼层得到的好处更明显，有相关建议住高楼层的居民应该出钱更多，还有另一打算以后可以通过刷卡用电梯等方式来解决。
2、实施绿化提档行动，房子不仅满足于“住”，整体还要“活”起来。
以前的老小区间距小，停车位也紧张。
走在小区里，迎面而来一辆车，只能紧贴人家一楼室内车库门，还得注意不被车技差的剐蹭到。
过去的生活，既没有居住美感也没有安全保障，但旧改会将这些弊端统统解除。
国务院会议上还提到：“要在小区改造基础上，引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务。推动建立小区后续长效管理机制。”
所以旧改不仅仅是简单的加点绿植，增加车位，而是在这样的基础上完善社区各方配置，让老区生活不仅仅满足于“住”，还要“活”起来。
3、实施后续物业管理，让美丽得以延续
老旧小区改造完成后，还有一点就是物业公司的提升。
房龄老了，必须得有物业公司的维修服务，这样房子美丽才不是昙花一现，而能得以延续实现持续的保值。
此外，还可以成立业主大会，组建业主委员会等组织，确定小区管理模式、服务标准等相关事项。
建立社区、业委会、物业企业三方联动管理机制，发动群众共同参与社区治理工作，最终实现自我管理。
04老旧小区改造除了改善小区环境，还将影响上万人资产价值。
在广州，我们看到统一板块内的次新房能卖到5万+，而附近的多层老社区却只卖到1.5万/㎡上下;
在成都，我们看到同一板块内的新房能卖到3万/㎡，而一路之隔的多层老社区却在1万/㎡上下徘徊;
它们两者之间的交通无差、配套无差、学区无差，附着在地段之上的资源价值统统无差。
最根本的差异在于：
这些2000年之前建设的老旧社区已经无法满足“新城市人”对于居住的最基本要求。
如果，通过上述旧改升级，蜕变这样的社区呢?
旧改成功案例：
上海普陀区甘泉路街道改造
通过屋顶改造、违建拆除、小广场改造、管网改造、立面粉刷升级、社区大门升级、塑胶跑道铺设、绿化升级、停车场升级、部分楼栋加装电梯……等诸多手段，完成了片区的整体升级。
我们试想一下：
如果哈尔滨老城区，成千上百的社区集中改造升级;
如果一个老板块，数万套房子全部旧貌换新颜;
如果放眼望去不再是破旧的老社区，而是焕然一新的全新界面……
这会对整个老城区的价值，会对整个老城区的房价，会对整个老城区的租金，会产生何等重大的撬动?
以上就是建筑界热点频道为大家带来的“‘十四五’开启新旧改征程，老旧小区改造‘面子’‘里子’要双赢”信息，建筑界热点频道也将持续关注相关建筑行业热点资讯，欢迎关注我们，关注建筑界行业热点~
