[摘要] 所谓利益统筹，是指以原农村集体经济组织继受单位及其成员实际掌控用地为主要实施对象的土地整备模式。这是深圳城市更新中出现的新名词，一起来看看。
1、《管理办法》预期达到什么效果?
答：《管理办法》立足于解决公共基础设施和重大产业项目实施难题，加快解决土地历史遗留问题，实现政府、原农村集体经济组织继受单位、相关权益人等多方共赢，促进城市整体利益实现。预期政策效果主要有三个方面：
一是落实民生设施和公共利益，加强城市规划实施。《管理办法》以公共利益为切入点，立足于解决原特区外公共基础设施欠账多、落地难的问题，加强规划实施。从近两年的试点工作来看，土地整备利益统筹切实保障了包括五和大道、地铁6号线、龙华有轨电车、国际教育合作园区建设项目、坪盐通道等在内的一批重大民生项目实施，提升了城市发展质量。
二是保障重大产业项目，拓展城市发展空间。《管理办法》以形成较大面积产业空间为目标，通过推进我市低效存量工业用地土地整备和空间整合，促进我市产业转型升级，提升城市发展质量，为破解空间资源瓶颈提供政策支撑和制度保障。目前，土地整备利益统筹落实了包括国际低碳城、南京金龙汽车等在内的重大产业项目。
三是解决土地历史遗留问题，促进原农村集体经济组织继受单位转型。《管理办法》以未完善征转地手续用地为主要对象，通过拨付土地整备资金、核算留用土地指标等方式，完成整备范围内土地全面征转和用地确权，不仅盘活了存量土地资源，而且壮大了集体资产规模，优化了原农村集体经济组织继受单位经济结构和基层治理体系。
2、《管理办法》有哪些亮点?
答：一是建立利益共享机制。《管理办法》通过规划、土地、资金、产权的政策统筹，采用资金安排、土地确权、用地规划等手段，建立了多方共享的土地增值收益分配机制，保障城市公共利益及社区发展权益，实现政府、原农村集体经济组织继受单位及相关权益人等多方共赢。
二是创新土地确权路径。《管理办法》以未完善征转地手续土地为主要对象，根据项目范围内的地籍权属、建设情况等分类核算留用土地，统筹解决了土地历史遗留问题，有利于加快盘活原农村集体经济组织继受单位存量土地资源，提高土地集约节约水平。
三是实现政策统筹联动。《管理办法》拓宽了留用土地安排方式，留用土地指标可在利益统筹项目范围外安排并与城市更新统筹处理的方式，解决了城市更新项目合法用地指标不足的问题，实现土地整备与城市更新的政策统筹联动。
四是发挥社区主体作用。《管理办法》按照“政府主导、社区主体、市场参与”的原则，通过建立政府与原农村集体经济组织继受单位“算大账”、原农村集体经济组织继受单位与相关权益人“算细账”的工作机制，搭建政府、原农村集体经济组织继受单位及相关权益人的多方协商平台，充分调动其参与土地整备的积极性和主动性。
3、哪些土地适用《管理办法》?
答：《管理办法》以原农村集体经济组织继受单位及其成员实际掌控土地为主要对象，具体包括原农村集体经济组织继受单位已落地确权的合法用地(包括已取得房地产证、土地使用权出让合同、非农建设用地批复、征地返还用地批复、农村城市化历史遗留违法建筑确认决定书、旧屋村范围认定批复的用地等)，以及未完善征(转)地补偿手续的土地。
4、利益统筹项目如何核算土地整备资金?
答：根据《管理办法》，土地整备资金主要由三部分构成：一是土地的补偿资金，未完善征(转)地补偿手续土地参照所征土地所在区域工业基准地价的50%进行补偿;二是建构筑物的补偿资金，根据项目范围内的建筑物和构筑物的规模按照重置价核算;三是青苗和附着物等，按照相关标准补偿。
5、利益统筹项目如何核算留用土地?
答：留用土地核算包括项目范围内已批的合法用地、项目范围外调入合法用地以及本项目核定利益共享用地，具体规模按以下方式核算：
(一)项目范围内已批合法用地是指原农村集体经济组织继受单位已落地确权的合法用地，此类用地按照等土地面积在项目范围内安排;
(二)项目范围外调入合法指标，包括非农建设用地指标和征地返还用地指标，以及其他土地整备留用土地指标，此类用地按照相关规定核准后，可在项目范围内安排落实;
(三)本项目核定利益共享用地是指项目内上述第(一)项用地范围外的未完善征(转)补偿手续规划建设用地，扣除上述第(二)项用地中非农建设用地指标和征地返还用地指标后的剩余土地，根据项目范围内现状容积率，按照20%?50%比例核算留用土地规模。
6、留用土地如何安排?
答：利益统筹项目留用土地应优先在本项目范围内，结合规划控制要求和原农村集体经济组织继受单位意愿等进行安排。留用土地位于工业区块线内且规划为工业用地的，利益共享用地面积可在本办法第六条的基础上上浮50%。在利益统筹项目范围内安排的留用土地规模原则上不得超过项目规划建设用地面积的55%。
本项目范围内无法安排留用土地的，留用土地指标可与本街道城市更新项目统筹处理，或直接落在本街道经济关系未理顺的已建成区域并由继受单位拆除重建。按照此方式安排的留用土地指标中，合法用地部分按照等土地面积核算，利益共享用地部分上浮50%指标。
留用土地指标也可与本街道其他利益统筹项目统筹处理。调入的留用土地指标中合法用地部分和利益共享用地部分按照等土地面积核算。
留用土地需跨街道安排的，留用土地指标应按照现行工业用地基准地价的比值核算指标规模，且指标规模不得大于在本街道内核算的留用土地指标。
7、留用土地的规划建筑面积如何确定?
答：利益统筹项目留用土地规划建筑面积由基础建筑面积、配套建筑面积和共享建筑面积三部分构成。
其中基础建筑面积以《深圳城市规划标准与准则》(以下简称《深标》)密度分区为基础核算确定，体现规划管理的基本要求。
共享建筑面积是指在规划允许条件下，可在基础建筑面积的基础上增加的建筑面积。共享建筑面积中60%由政府回购用于保障性住房、人才公寓或创新型产业用房等，40%通过利益共享归属于继受单位。共享建筑面积原则上不超过基础建筑面积的30%。
留用土地应当按照《深标》、法定图则及相关专项规划的要求配建社区级公共设施，并计入配套建筑面积。
依据《管理办法》核算的留用土地规划建筑面积应满足周边公共服务设施和城市基础设施承载力的要求，并符合生态保护、城市设计等相关控制要求和《深标》容积率上限规定。
8、留用土地是否需要安排一定规模的保障性住房或创新型产业用房?
答：为落实市委市政府工作部署，《管理办法》要求在留用土地中安排一定比例的保障性住房、人才公寓或创新型产业用房并由政府回购。具体来说，共享建筑面积中60%由政府回购用于保障性住房、人才公寓或创新型产业用房等，政府回购建筑的类型、规模等要在留用土地的规划条件中予以明确。回购价格和程序参照市政府的相关政策执行。
9、留用土地能否入市交易?
答：留用土地通过协议方式出让给原农村集体经济组织继受单位。留用土地可以入市交易，通过合作开发或作价入股等方式引入留用土地的开发主体。开发主体应按照相关规定通过集体资产交易平台择优确定，并按照《管理办法》缴交地价，签订土地使用权出让合同补充协议。缴交地价后留用土地为市场商品性质。
留用土地也可由原农村集体经济组织继受单位自用，免交地价，用地为非市场商品性质，不能入市交易。
10、留用土地如何缴交地价?
答：留用土地规划为工业用地的，按照公告基准地价的10%缴交地价。
留用土地规划为居住用地、商业服务业用地的，结合本办法所附《留用土地规划建筑面积核算规则》，按照基础建筑面积和共享建筑面积分段计收地价。其中基础建筑面积部分按照公告基准地价的10%缴交地价，共享建筑面积中归属于继受单位的部分按照公告基准地价的100%缴交地价。
移交政府或政府回购的保障性住房、创新型产业用房、社区级公共设施免缴地价。
11、与试点政策相比，《管理办法》在哪些方面进行了修改完善?
答：自2015年颁布试点政策以来，经过2年的试点实践，其利益统筹方式、留用土地核算等已相对稳定，在工作中也得到广泛的认可。《管理办法》延续试点政策的基本框架，在政策适用对象、利益统筹方式、留用土地核算等方面与试点政策一致。此外，结合市委市政府工作部署以及试点工作中存在的问题，《管理办法》在以下方面进行了优化和完善：
一是取消试点，全面推广政策;二是明确了未完善征转地手续用地的货币补偿标准;三是细化利益共享用地核算规则，根据现状容积率分段核算利益共享用地规模;四是增加了留用土地指标在项目范围外经济关系未理顺的建成区域安排的路径;五是优化了留用土地规划建筑面积核算规则;六是增加了在留用土地中安排一定比例的保障性住房、人才公寓或创新型产业用房并由政府回购的规定;七是简化了地价计收规则;八是完善了项目审批和管理流程。
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