[摘要] “十四五”规划从国家层面探讨了租赁、城市更新、养老地产等方面的发展前景。就房地产市场而言，当市场从增量发展转向存量发展，城市更新有望成为房地产市场的一个新风口。
日前，由广东省地产商会联合网易房产共同主办的2021年中国房地产全行业领袖新年峰会在广州海珠区举行。包括万科、恒大、碧桂园、保利、星河湾、越秀地产、雅居乐、奥园、富力、时代、祈福等在内的数十家实力房企齐聚广州坐而论道。他们普遍认为，在政府的调控下房地产将朝着更加平稳健康的方向前行。楼市下半场，城市更新将会是企业的机会，也是他们的主战场之一。
论调控：调控频现是为长远计三条红线让行业更健康
房地产发展至今已经历众多调控，关于房企融资的“三道红线”也成为房企头上的紧箍咒。目前针对经营贷流入楼市、个人房贷业务审查全面收紧等规定，无一不在考验着房企的“资金实力”。这样的调控将对房企、对房地产后市带来哪些影响?
星河湾集团董事长黄文仔表示，从去年的疫情冲击到“三道红线”新规的出台，给房企提出了新的课题，房企如何前行，需要企业在战略上布局好。他认为，新调控下，平稳、健康发展仍将是房地产未来的主基调。
时代中国董事局主席岑钊雄坦言，并不是特别担心该政策对于整个行业带来很巨大的影响，相反，现在看到几个趋势：一是现在整个行业杠杆在“三道红线”新规下正慢慢回调;一是行业在精细化管理方面越来越好。他认为，这样的调控，可以让房企管理更加精细化，利于企业长远发展。
世联地产首席分析师黎振伟表示，“三道红线”是国家对行业发出的很重要的信号，房地产在过去的发展逻辑就是高负债、高周转、高风险，但这样无法支撑企业今后的高质量发展。故调控后房企需要转变发展方式，包括如何创新和转型。
每一次的调控对房企或城市而言，或有危或有机。中国社科院金融研究所副所长、国家金融与发展实验室副主任、研究员张明表示，房地产市场最好的时候过去了，调控政策会使得中国房地产面临两个分化的格局，即一二线核心城市和三四线城市分化;同时，开发商内部还将分化，未来5年到10年房地产行业的集中度显著上升，未来房地产的重心也会从增量转向存量。
论机会：城市更新是风口机遇和难度并存
“十四五”规划和2035年远景目标纲要已正式对外发布，从国家层面探讨了租赁、城市更新、养老地产等方面的发展前景。就房地产市场而言，当市场从增量发展转向存量发展，城市更新有望成为房地产市场的一个新风口，一个机遇和难度并存的风口。
合景泰富城市更新集团副总裁覃朗、广东奥园城市更新集团总经理朱敏都认为新一轮的城市更新，已不是传统的大拆大建，除了盘活土地，也要拉动区域和行业发展，带动产业转型升级。同时，现在的城市更新，具有更多样性、更高专业性的特点，而且更新进程正在全面提速，包括各种政策、文件出台，效率都越来越高。
但对很多房企来说，城市更新也并非易事。
华标集团副总裁蔡泽豪表示，城市更新的拿地方式多样，但投入和产出周期长，这是对企业的考验，特别是对于体量较大、或拆迁难度大的项目，对房企的挑战更大。因此，房企在选择城市更新项目时，需考虑企业自身的优势和过往的经验。
广东保利发展有限公司城市更新事业部总经理梁励园认为，城市更新的优势在于多样化，只有坚持多样化，才能提出不同的解决方案，为企业创造更大的价值空间。但恰恰城市更新的难度也在于多样化，因为它的经验不能复制，复制的只是思考的方法和路径。
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