[摘要] 城镇老旧小区改造不是一个新名词，上世纪八九十年代很多城市就已开展了这项工作，这一轮城镇老旧小区改造，从各方面看都是“升级版”，接下来我们看看北京的新机制。
“看，硬化地面改成了塑胶的，露天乒乓球桌搭上了凉棚，院子里的老紫藤下安了一圈木座椅……”北京市朝阳区居民潘继红领着记者在居住了20多年的劲松北社区转悠，对新环境的每一点变化都津津乐道。
“我80多岁了，从来没体验过物业服务，这下终于享受上了。”疫情防控期间，独居六楼的乐大爷吃饭不便，物业每天定点送餐上门。
让这个上世纪70年代建成的老旧小区面貌焕然一新，投入的改造资金可不少。
按照“保基本”的原则，财政资金重点补助水暖气路等基础类改造内容。提升小区环境、引入公共服务这些完善类提升类改造，所需资金也不是个小数目，谁来承担?
“居民也要出一点，更重要的是让社会力量参与进来。”劲松北社区党委书记陈波说，三方合理共担改造资金，劲松北社区在北京率先引入社会资本愿景集团参与改造。
“目前我们已投入改造资金3000多万元，开始提供物业服务。”北京愿景集团城区更新事业部总经理刘楚说。
虽然引入物业最初已征得过半居民的同意，但要让40多年都没有物业管理的小区居民树立起付费意识，不是件容易事。然而，小区物业费缴纳率之高却超出了刘楚的预期。潘继红是缴纳物业费的“积极分子”：“我们先体验了几个月的免费服务，确实感受到了物业入驻后的便利，尤其是在疫情防控期间消毒检测等服务很到位。”
物业的优质服务，赢得了居民支持。不过，物业服务费远远覆盖不了前期资金投入。要让参与的社会资本“微利可持续”，这笔账该怎么算?
“改造初期投入大、回报周期长，要让改造资金转起来，得算一本细水长流的账。”刘楚说，劲松北社区示范区的改造“账期”是20年——预期10年内收回投资，20年内实现微利。
刘楚列出了详细的收支清单：20年运营期内，核心收入来自社区闲置空间的利用，约占50%——街道授权企业对1698平方米闲置低效空间进行改造提升，引入养老、托幼、健康等便民服务业态，企业通过租金获得长期稳定收益。
“劲松模式引入的不仅是社会资本，更是社会资本实现自我造血、资金平衡的投资机制。”陈波说。
比起开发新建，这钱赚得不容易，为什么还要参与进来?“大拆大建的时期已经过去，改造更新的市场将更加广阔。”刘楚充满自信。
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