[摘要] 《深圳经济特区城市更新条例》经深圳市第六届人民代表大会常务委员会第四十六次会议于2020年12月30日通过，自2021年3月1日起施行。
城市更新实行政府和市场“双轮驱动”
经过四十年的高速发展，深圳在全国率先进入存量土地开发阶段，城市更新成为深圳土地供应主要来源。早在2009年，深圳出台《深圳市城市更新办法》，在全国率先探索城市更新市场化运作路径，有力地推进该项工作的开展。但是，与全国其它地方一样，深圳的许多城市更新项目也面临着“老三样”难题：拆不动、赔不起、玩不转，仅靠现有的政策规定难以破解，迫切需要通过立法予以规范。
根据《条例》，深圳市的城市更新由政府和市场“双轮驱动”，即在坚持政府统筹的前提下，实行市场化的运作模式，由物业权利人自主选择开发建设单位负责申报更新单元计划、编制更新单元规划、开展搬迁谈判、组织项目实施等活动，充分发挥市场在资源配置的决定性作用，保持城市更新活力。同时，明确重点城市更新单元开发和成片连片改造，以及市场难以有效发挥作用情形下的城市更新由政府组织实施，突出政府的统筹谋划和系统布局，确保社会公共利益和城市发展长远利益的实现。
拆迁补偿标准不低于套内面积1：1
根据《条例》，申请纳入拆除重建类城市更新单元计划的，旧住宅区建筑建物年限应当在二十年以上，旧工业区、旧商业区建筑建物年限在十五年以上，且须满足需要建设重大城市基础设施和公共服务设施，或者年久失修存在严重安全隐患等条件。
当前，深圳市旧改中的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定。为了更好保护城市更新物业权利人合法权益，《条例》明确物业权利人可以自主选择产权置换、货币补偿或者两者相结合的搬迁补偿方式。同时，规定搬迁安置最低补偿标准——已登记的商品性质住宅物业(即红本住宅)采用原地产权置换的，按照套内面积不少于1:1的比例进行补偿，其他合法建筑和历史违建的搬迁补偿标准，由市场主体与物业权利人参照本市房屋征收相关规定协商确定。
“个别征收+行政诉讼”破解拆迁难
“双百签约”一直是城市更新项目推进中实施拆迁的基本原则，即必须100%业主、100%的面积同意并签署拆迁补偿安置协议。在利益诉求多元化背景下，要取得全部业主同意十分困难。这种制度也在一定程度上催生了一些“钉子户”。
《条例》创设了“个别征收+行政诉讼”机制，打破上述双百的标准——旧住宅区已签订搬迁补偿协议的专有部分面积和物业权利人人数占比均不低于95%，且经区人民政府调解未能达成一致的，为了维护和增进社会公共利益，推进城市规划的实施，区人民政府可以依照法律、行政法规及本条例相关规定对未签约部分房屋实施征收。城中村合法住宅、住宅类历史违建部分可参照执行。被征收人对征收决定或补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
深圳市人大常委会相关负责人表示，开展城市更新的目的是落实城市规划，完善公共服务配套设施，改善人居环境质量，带动整个城市的可持续发展，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关基于公共利益予以征收的规定精神。
开发商擅自进宅区征集旧改意愿最高罚500万
《条例》规定旧住宅区更新单元由辖区街道办事处负责申报，并在申报城市更新计划前组织现状调研、意愿征集、可行性分析等工作。未确定为城市更新单元计划申报主体，擅自在旧住宅区开展现状调研、意愿征集等城市更新单元计划申报前期工作，逾期不改正的，处一百万元以上五百万元以下罚款。
这也堵住了当前一个甚至几个开发商私自进入小区，开展旧改意愿征集的市场乱象。
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