[摘要] 重庆市住房和城乡建设委员会和九龙坡区政府经多方论证后，试行通过PPP 模式的“ROT”运作方式，引入规模化实施运营主体采取“市场运作、改管一体”的老旧小区改造模式，对老旧小区改造
初冬的山城，暖阳高照。阳光洒在南桥苑小区“建融家园”新加装的观光电梯透明玻璃上，反射出五颜六色的光芒，甚是好看。重庆市江北区南桥苑小区是建于上世纪90年代末期的拆迁安置房小区，“建融家园”19单元2-1的住户钟传玉见到记者时笑容和幸福写在脸上：“现在好了，以前乱如蜘蛛网般的电线规整了，曾经污水横流的场景不见了，楼道、消防、排水管道都焕然一新，庭院新改建的花台与粉刷后的外墙相得益彰，加装了电梯，楼下还增设了便民小超市。改造后的小区不但环境好了，而且住得更舒适，生活也更方便啦。”
旧貌换新颜，建融家园的旧改“秘籍”
重庆市江北区住房和城乡建设委员会物业科韩鹏介绍说，江北区南桥苑小区是一个典型的老旧小区，建于上世纪90年代末，系砖混结构安置房。南桥苑小区“建融家园”面积约3000平方米、房屋48套(96间)。改造前，网线乱搭乱建、配套设施不完善、外墙大面积脱落、内部渗水严重、没有电梯，部分房屋空置多年。所在街道和业主改造提升的意愿很强烈，但因多种原因一直未能改造。
引入市场力量参与实施老旧小区改造为这个小区带来了转机。据重庆市住房和城乡建设委员会物业处副处长何建介绍，建设银行重庆分行今年协同相关企业获得南桥苑小区十年的项目租赁权后，该公司承租了闲置的3000平方米老旧住房，投资约400万元(约8.69万元/套)实施老旧小区改造，通过外立面改造、屋顶防水处理、完善排风排烟设施、整治优化公共空间、加装电梯、综合改造等“手术”，并添置配备家具、家电，因地制宜设立了便民服务场所和小超市，打造了较高品质的住房租赁项目“建融家园”，随后委托给专业公司运营，受到社区居民和周边市民欢迎。目前，项目改造建成后已实现按市场价格100%全部出租，预计未来10年租金收入扣除运营成本后可基本实现效益平衡。“我们下一步还将逐步扩大试点范围。”何建说。
据了解，江北区南桥苑小区“建融家园”项目是重庆市探索城镇老旧小区改造市场化路径的一个成功案例。重庆市住房和城乡建设委员会创新“改造+运营”模式，积极引导银行、物业、区属国企、社会公司等社会力量参与老旧小区投资改造并负责后续运营维护，盘活了存量闲置、低效的房屋资产，打通老旧小区改造与住房租赁市场的通道，探索“存房”业务，即业主将租不出好价格、卖不出去的闲置住房通过租赁方式“存”入金融机构的住房服务公司(金融机构提供资金支持，业主信赖放心)，获得相对长期稳定的“存款”收益;银行住房服务公司再把存入的住房整合打包，以委托方式“贷”给专业住房租赁企业运营，获得“贷款”收益;运营企业再投入一定资金实施老旧小区改造后，用于租赁运营，获取“经营”收益。由此，盘活存量房屋资源，推动完善租购并举的住房体系，让各年龄阶段、各种类别、各种层次的人才都能方便地住上高品质住房，安心在重庆创业发展，既推动经济社会发展，又提高人民群众的满意度和幸福感。
引入社会资本，PPP模式激活老旧小区改造
张国芬是九龙坡区渝州路街道白马凼社区26号8楼的居民，其所住的居民楼建于1989年。“我们是顶楼，以前每当下大雨，屋顶就会大面积漏水，苦不堪言。我们早就盼着小区改造了，现在这个愿望终于成为现实!”说这话的时候，张国芬眼中噙着泪花。张国芬所在的白马凼社区26号，属于重庆市九龙坡区今年老旧小区改造项目涉及的红育坡等6个老旧小区之一。红育坡片区位于城市核心地段，总建筑面积约102万平方米，涉及改造栋楼房366栋、改造户数14336户，总投资约3.7亿元，是重庆市城镇老旧小区改造中串点、连线、成片街区式改造的典型项目。
为创新市场模式，拓宽资金渠道，重庆市住房和城乡建设委员会和九龙坡区政府经多方论证后，试行通过PPP 模式的“ROT”运作方式，引入规模化实施运营主体采取“市场运作、改管一体”的老旧小区改造模式，由市场主体负责全过程投融资、设计、建设、运营、后续维护等所有工作，项目合作期限为11年(建设期1年，运营期10年)。
据了解，寻找创造市场空间是九龙坡红育坡片区老旧小区改造项目的一大特色，在前期策划中，住房和城乡建设部门牵头，组织街道、社区、项目单位等群策群力，集中梳理、整合、挖掘片区停车位、充电桩、农贸市场、公有房屋、闲置物业、广告位、散居楼栋清扫保洁7大类经营性收入来源，充分征求居民意见，听民意、聚民心、汇民智，让渡部分小区、国有资产收益，新增配套经营性服务设施，在政府提供一定资金补助的同时，引入社会资本参与，建立“居民受益、企业获利、政府减压”的多方共赢模式。
各出一盘菜，共办一桌席
江北区建融家园和九龙坡区红育坡片区老旧小区改造，是重庆尝试积极调动社会力量，探索市场化、可持续老旧小区综合改造新路子的缩影。老旧小区改造是居民们的共同心声和期盼，但是因为资金压力大，维护管理难等问题，曾让政府心有余而力不足。
为此，重庆市住房和城乡建设委员会充分发挥政策集成和财政资金的引导和撬动作用。重庆市住房和城乡建设委员会副主任郭唐勇说：老旧小区改造的关键在于建立“政府引导、市场运作、社会参与、居民出资、共建共享”的长效机制。政府力量关键在于引导，加强部门协同合作，“各出一盘菜，共办一桌席”，有效整合城市更新、棚户区改造、住房租赁、海绵城市建设、道路管线，以及养老抚幼、文化体育、农贸商超等相关政策和资金，重点是水电气讯等专业经营单位要与老旧小区改造同步实施改造并承担出资责任;充分挖掘公共资源价值，创造市场空间，加强产业导入，有机植入商业模式，推动“完整社区”建设，实现可持续性运营。
同时，重庆市住房和城乡建设委员会在老旧小区改造中，还非常注重长效运营管护机制的建设，让长效运营管护机制贯穿项目策划、投资、建设、管理、运营、维护全过程。运用市场机制培育规模化实施运营主体，从征集群众意见开始就统筹考虑长效管护机制问题，避免出现改的时候旧貌换新颜，几年过后一切如旧，政府反复出钱、反复改造的情形，最终实现自给自足、可持续的长效运营管护机制。
据重庆市住房和城乡建设委员会副主任郭唐勇介绍，重庆市在下一步老旧小区改造提升过程中，还将进一步优化营商环境，住房和城乡建设部门将联合发展改革、财政、规划自然资源等部门完善相关配套支持政策，推行“减、让、补”等组合拳，鼓励更多社会资本、市场力量参与老旧小区改造，为老旧小区改造注入“推进剂”。“减”即简化手续，整合多个小区打包立项、完善联合审批机制、简化简易低风险项目审批手续等政策，降低社会资本进入老旧小区改造的“门槛”;“让”即让渡部分利益，明确存量空置用房收益权协调及用途变更、新增公共设施收益、允许适当拆建配套便民商业设施、小区内公共收益让渡等政策支持，让市场有更多的参与空间;“补”即弥补资金短缺，完善相关财政支持政策，在城镇老旧小区改造专项债、融资贷款政策上予以支持，强化市场力量参与城镇老旧小区改造的资金保障。“多措并举引导社会力量参与老旧小区改造，有利于共商、共建、共治、共享，改善居民的居住条件和生活品质，满足居民日益增长的美好生活需要，提高群众获得感、幸福感、安全感。”
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