[摘要] 海口市列入改造计划的老旧小区，都要提前请专业机构做全面“体检”，把小区的老化问题全部都罗列出来，并且要召开业主大会，共同协商筹集资金，明确老旧小区改造的项目清单。
“安装了新电梯、新路灯，旧水管已经改造，垃圾也有人管了。”近日，家住海口市龙华区国贸大院的吴坚告诉海南日报记者，此前该小区的居住条件太差，他迫不得已搬走，现在国贸大院进行城镇老旧小区改造，居住条件改善了，社区生活丰富多了，他又搬回来居住。
近年来，从中央到地方，城镇老旧小区改造被列入各级政府民生实事。2020年我省推进197个城镇老旧小区改造项目，惠及城镇居民2万余名。从电梯安装、雨污分流、电力抄表到户……很多老旧小区既有共性弊端，也有各自的不同情况，如何加快推进老旧小区顺利改造，让更多居民享受城市发展的获得感、幸福感?目前，我省多个市县的不同社区、小区正在从自身实际情况着手，在实践中寻找破题之策，为全省老旧小区改造探索经验。
改什么? 每个小区做“体检”按需求改造
据省住建厅统计，我省于2000年前建成的城镇老旧小区有1920个，随着城市发展，这些老旧小区的软硬件逐渐老化，改造更新也是迫在眉睫。但是老旧小区问题众多，资金有限，小区改造应该改什么，就需要大家共同来商讨决定。
海口市龙华区城市控股有限公司项目工程部相关负责人张熙英介绍，很多小区的问题是楼顶渗漏水、水管老化、雨污管网不分流等共性问题，也有一些小区有加装电梯、重新规划车位、停车棚等需求。“比如国贸大院，以前安装的水管都是井水水管，很多居民还是喝井水，现在最迫切的是改造水管，让居民们都喝上自来水。”
根据我省城镇老旧小区改造实施方案，各个市县列入改造计划的老旧小区，都要提前请建筑设计院等专业机构做全面“体检”，把小区的老化问题全部都罗列出来，并且要召开业主大会，听取业主的意愿和需求，以及共同协商筹集资金，明确老旧小区改造的项目清单。
目前，我省将老旧小区改造的项目分为基础型、改善型、提升型三大类，每类应对的改造内容不同，在改造前会列出项目清单，召开业主大会广泛争取小区居民意见，让居民共同研究制订改造方案。确定的改造项目，改造的时间、施工方、设计方等内容需要对外公示，接受群众监督。
怎么改? 需要政府业主社会多方联合推动
三亚市港门村社区原粮所职工宿舍小区共有两栋楼30多户住户，这个小区的改造目前已进入尾声，原先抬头可见的混乱电线、网线全部被埋入地下，小区的停车位已重新规划，住宅楼的空调管、给排水水管线路也已重新调整改造，整个小区焕然一新。
“这个小区多次申请要改造，今年政策出台后，我们把小区业主的需求反馈给了三亚市住建局，住建局成立工作组下来核查，确定符合改造条件后就派设计方来进行评估设计，很快开始进行项目施工。”三亚市港门村社区居委会工作人员谢香政介绍，小区业主的需求是推动小区改造的最大动力。
小区业主是老旧小区改造的直接受益者，也应该是最大支持者，但从目前我省推进的老旧小区改造工作来看，部分改造小区的业主积极性并不高，居民对小区改造提升的认知和诉求各有不同，难以协调。
“有些改造项目还是主要靠政府来做。”在11月23日举行的全省城镇老旧小区改造现场会上，不少市县住建局负责老旧小区改造的工作人员表示，还需要多让业主参与到改造中来。
海口市住建局四级调研员王恩君说，大部分老旧小区改造还是依赖中央、省级财政补助资金，当地财政配套资金有困难，而业主出资意愿不强，改造资金有缺口压力大。王恩君认为，仅靠政府财政补贴资金，大部分小区改造仅能完成电力抄表到户、防渗漏水等基础改造，由于电力改造的专业性要求较高，进度相对较缓慢。
经过这段时间改造试点，王恩君认为老旧小区改造的范围不能仅限于该小区内部，比如小区的弱电改造，就要涉及小区门口的线路、电桩等，需要协调的部门很多，需要有一个主管单位协调统一改造。
我省鼓励小区的原产权单位出资、发动业主筹集资金和引入社会资本共同参与到老旧小区改造。例如位于海口市红城湖路的省建筑设计院宿舍小区，该小区项目整体改造资金估算约706万元，其中小区的单位企业自筹320万元，公积金结余26万元，业主自筹62万元，政府补贴280万元，相关企业赞助18万元。有了充裕的资金支持，该项目10月底开工后加快建设，预计到年底项目能完成。
目前，我省大部分小区缺乏可置换的物业，或是物业产权存在纠纷，加上没有稳定的社区运营机制，参与到我省老旧小区改造中的社会资本较少。王恩君也建议，大部分的老旧小区的空间较小，住宅楼较为集中，能否考虑相邻的老旧小区统一打包成改造项目，互通互疏，扩大改造空间，或者是盘活小区的地下室等闲置资产，这样也许能有条件引入到社会企业资本赞助。
如何维护? 小区或社区要有组织负责自治自管
2020年，我省共有197个城镇老旧小区进行改造，目前改造小区全部开工，部分小区改造已经进入尾声。改造之后，如何建立长效的维护和运营管理机制，确保改造后的小区各种设施稳定使用?
海口市探索以“城市党建+社会治理”来推动“三无”小区、老旧小区改造后的社区治理工作。在国贸大院的社区广场，党群活动中心里人来人往，这个党群活动中心有153名老党员，这些基层党员带头积极参与社区的治理与服务，动员国贸大院的其他居民参与安装新电梯、改造旧水管等小区改造工作。
三亚市住建局相关负责人介绍，由于三亚市的游客密集、流动人口多，管理对象结构复杂，社区治理的难度相对较大，三亚市则打算探索大社区式管理方式，做好老旧小区改造后的后续管理和维护。
“不少老旧小区‘脏乱差’，根本原因是管理失序，所以引入物业管理或居民自治组织是关键。”省住建厅副厅长陈孝京认为，在老旧小区改造当中，要尽可能发动小区居民成立业主委员会等自治组织，在改造中逐步建立小区后续管理机制，或是引入物业、家政、养老等服务企业参与到服务设施的改造建设和运营。
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