[摘要] 第一章 绪论1 1 研究背景1 1 1 租赁公寓市场的发展和机遇在
第一章 绪论
1.1 研究背景
1.1.1 租赁公寓市场的发展和机遇
在我国经济快速发展的背景下，城市化进程不断加快，越来越多的人涌入城市中，数量从快速增长到今天趋于稳定。根据国家卫生计生委流动人口数据平台发布的《中国流动人口发展报告 2018》，截止 2017 年底，我国的流动人口达到了 2.44 亿，占到总人口的 17.6%。公平对待流动人口这一理念从 21 世纪初提出，一直在被认真贯彻着。党的十九大强调了要破除阻碍人口流动的壁垒，提出“破除妨碍劳动力。人才社会性流动的体质机制弊端，使人人都有通过辛勤劳动实现自身发展的机会”。
与此同时，一、二线城市的房价居高不下，住房租赁市场日益扩大，由此催化了租赁公寓的发展。按照《国家新型城镇化规划》，到 2020 年我国的流动人口将保持在 2 亿以上，其中七成以上要租房居住。实际上，我国租房的比例与世界上的发达国家相比还很低，英美等西方国家的租房比例通常在 30-40%之间，德国甚至有 58%的居民选择租房，而我国的租房比例只有 19%（图 1-1），我国的住房租赁市场还有很大的发展空间。2016 年发布的《国务院办公厅关于加快培养和发展住房租赁市场的若干意见》指出“将在 2020 年形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系1”。在市场和政策的支持下，我国的租赁公寓呈现井喷式的增长，截止 2018 年 3 月已经有 223 家长租公寓相关企业成立。
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1.2 研究内容
1.2.1 研究范围
1）工业遗产
2003 年 7 月，由国际工业遗产保护协会5（TICCH）通过的《下塔吉尔宪章》对“工业遗产”一词做出了明确的定义：工业遗产是指工业文明的遗存，它们具有历史的、科技的、社会的、建筑的或科学的价值。这些遗存包括建筑、机械、车间、工厂、选矿和冶炼的矿场和矿区、货栈仓库，能源生产、输送和利用的场所，运输及基础设施，以及与工业相关的社会活动场所，如住宅、宗教和教育设施等6。
《下塔吉尔宪章》对工业遗产的定义反映了国际社会的基本共识，本文所研究的工业遗产范围以《下塔吉尔宪章》所定义的内容为准，从时间、空间和物质方面都具有广泛的含义；对国内的研究案例包含 “中国工业遗产保护名录”中特指的“工业遗产”，也包含“名录”以外的、更加普遍的一般性工业遗产。
2）适应性再利用
既有建筑的适应性再利用（Adaptive reuse）最早是在由澳大利亚国际古迹遗址理事会（ICOMOS）于 1979 年颁布的历史遗产保护法案《巴拉宪章》中出现的。《巴拉宪章》是以 1931 年颁布的《雅典宪章》和 1964 年颁布的《威尼斯宪章》为基础，结合了澳大利亚的实际情况提出的具有实际指导意义的保护规则和方法。在《巴拉宪章》中，根据保护对象不同的历史背景和实际情况规定了五种保护方法，分别是：修护（Maintenance）、保护（Preservation）、修复（Restoration）、重建（Reconstruction）和再利用（Adaptation）7。“Adaptation”演变成了今天的“Adaptive Reuse”，常译作“适应性再利用”，指的是将既有建筑重新用于最初建造或设计目的之外的过程，同时保留其历史特征和美学特点。在适应性再利用中，可以通过保留原建筑的全部或大部分，包括结构、外墙和内部材料等，以延长建筑的使用价值。
建筑的适应性再利用是一个对既有建筑非常有效的使用方法，是一种循序渐进的城市更新手段。从循环经济的角度，它避免了破坏拆除，鼓励回收利用，具有显着的经济效应。当然，并不是所有的既有建筑适应性再利用都是积极的，在政府、开发商、建筑师想要参与到对既有建筑的适宜性再利用项目中时，还要确保改造后的建筑能够满足市场需求和新功能的使用。
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第二章 工业遗产适应性再利用的基础研究
2.1 旧工业建筑的衰落
建筑的存在形式和使用方式是紧随时代发展而变化的。在工业革命之前，建筑的功能类别比较固定，行政、宗教、生产、居住建筑从形式到尺度都没有太大的差别，建构方式从本质上来说非常类似。然而从工业革命开始，随着生产和生活的多样化，建筑的功能也随之演变，出现了许多之前没有的建筑功能，从工业建筑类别来讲，就出现了各类不同的厂房、仓储建筑。工业革命提高了生产效率，同时也加快了社会的发展和建筑形式的变化，在建筑史上不乏值得载入史册的工业建筑，例如着名的彼得·贝伦斯的 AEG 工厂（图 2-1），格罗皮乌斯的法古斯工厂（图 2-2）、都灵菲亚特·灵格托工厂（图 2-3）、鹿特丹凡尼尔工厂（图 2-4）等等
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2.2 工业遗产适应性再利用的发展历程
2.2.1 20 世纪六十年代之前——理论探讨阶段
在工业社会之前，对既有建筑的改造再利用一直是一种普遍的现象。在西方，建筑的设计初衷就是为了永久使用下去，坚固耐用但成本高，新建建筑的成本要高于对既有建筑的改造再利用，投资效益低；现在欧洲的旧城中心大部分古典建筑都经历过多轮改造。为了满足新的现代化功能重新定义内部的空间和装饰，甚至历史上最为着名的建筑也可能经历过使用功能的改变，例如帕提侬神庙曾经被改成基督教堂；最初被用作为军事堡垒的伦敦塔，被改造成为法院、档案馆、监狱、金库，甚至是动物园。
过去这种再利用的方式更多是基于经济利益，对历史建筑的保护理论实际上是后来居上的。既有建筑的再利用在 19 世纪开始进入工业社会时期逐渐减少，随着社会生产能力的提升，资源快速积累，开拓新的荒地或者直接拆除旧建筑以满足土地需求变得越来越常见。随之而来的现代主义运动前所未有的加快了建筑的建造周期，大规模的开发让城市在很短的时间内焕然一新，然而这种整容式的城市更新也给城市带来了诸多弊病：缺乏城市风貌、缺少文化传统、缺失历史传承等等。在五十年代 Team 10就提出了对早期现代主义的批判，认为柯布西耶的理想城市是一种高尚的、文雅的、诗意的、有纪律的机械环境的机械社会，或者说，是具有严格等级的技术社会37，但是缺少多样性、复杂性的美感，城市设计不应该从一张白纸开始，应该是缓慢更新的过程。1961 年《美国大城市的生与死》出版，1966 年文丘里发表《建筑的矛盾性与复杂性》，城市与建筑环境的复杂多样性获得肯定，人们开始在所剩不多的传统建筑里寻找着城市的根源。但是对于这些已经失去原功能的既有建筑，想要保持其生命力，光靠六十年代之前精英份子们对那些具有极高标识意义的历史建筑的“博物馆式保存”是远远不够的；人们意识到，当建筑空间被人们使用时而非仅仅履行被参观的功能时，才能保有活力和影响力。
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第三章 工业遗产改造为租赁公寓的发展与现状 ........................................ 343.1 工业遗产改造类租赁公寓的历程 .................................... 34
3.1.1 西方的探索与发展 .............................................. 34
3.1.2 我国的快速开展 ..................................... 39
第四章 工业遗产改造为租赁公寓的适应性分析 .................................... 77
4.1 政策背景 .............................................. 77
4.1.1 “三旧”改造 ........................................ 77
4.1.2 “工改租” .................................... 78
第五章 工业遗产改造租赁公寓设计策略 ........................................ 93
5.1 设计目标 ............................... 93
5.2 空间改造 .......................................... 94
第五章 工业遗产改造租赁公寓设计策略
5.1 设计目标 对工业遗产的改造开发要从经济价值和历史价值两方面进行，综合工业遗产再利用的理论背景、租赁公寓的功能需求和用户调研现状，笔者对改造类租赁公寓的设计目标做了如下总结：
1）对工业建筑的空间进行合理的再分配，满足功能置换要求
租赁公寓的功能包括住宿、公区、辅助等，可以充分发挥工业建筑空间开敞的特点，满足不同住户的租赁需求，打造独特的住宿体验。
满足住户的心理需求是租赁公寓空间设计最基本的出发点。马洛斯成长理论将心理需求分为五个等级：生理需求、安全需求、依赖和爱的需求、尊重需求、自我实现需求。低等级的需求得到满足后，人们会有更高等级的心理需求。根据此分类方法，分析青年群体的居住心理需求为生理需求、私密性需求、交往需求、自我实现需求，并根据这些心理需求得出各对应的居住需求，具体总结如下（表 5-1）：
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总结与展望
本文主要结论 随着我国经济的快速发展，城市化的进程逐渐加快，一、二线城市短时间大量人口的涌入引发了住房紧缺的问题。2015 年住建部发布了《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，积极鼓励国内外资本进入住房租赁工厂，品牌长租公寓在我国呈现出井喷式的增长。在长租公寓的建设中，以既有建筑的改造项目最为多见，城市中许多工业遗产也随波进入了租赁公寓的市场。
工业遗产的适应性再利用从上世纪六十年代开始，在世界范围内已经蓬勃发展了50 年有余，不管是从理论研究方面还是实践操作方面都有许多内容我们值得学习和借鉴。本文从工业遗产适应性再利用的理论研究和发展历程入手，系统研究了由工业遗产改造为租赁公寓的适应性条件和设计策略，总共分为五个章节，得出的主要结论分为以下几个部分：
第一，工业遗产改造为租赁公寓的发展历程与世界经济、社会历史息息相关。西方对于改造住宅的探索经历了由下到上的民众自发行为到由上而下的政府主导规划行为，证明了此类开发的经济性和合理性。我国相对于发达国家在工业遗产的再开发历程比较短，改造成租赁公寓更是近几年才广泛开展的项目，市场总体来说还处于摸索阶段，政策和规范的缺乏情有可原。根据国内外的成熟经验，我国对于工业遗产的公寓式改造需要根据项目所在片区的产业规模、改造建筑的历史价值选择不同的开发模式，才能即保证城市风貌得到最大化保留，同时工业遗产的经济价值和历史价值得到有效利用。
第二，通过对国内外工业遗产改造为租赁公寓的项目实地调研，探索了各个国家不同时代背景的项目与社会背景之间的密切联系，并总结了国内改造类长租公寓的共性特点。另外，在对住户的问卷调查数据统计中，发现住户对于公寓交通条件、周边配套、居住条件需求程度较高，对目前所住公寓的居住满意度处于基本满意的状态，但是对工业遗产的改造认可度并不高。按照目前的市场状况，项目的建筑改造设计还有很大提升空间。
参考文献（略）
