[摘要] 第 1 章 绪论1 1 相关概述1 1 1 房地产建筑的定义对于
第 1 章 绪论
1.1 相关概述
1.1.1 房地产建筑的定义
对于房地产建筑的定义来说，不同的学者有不同的解释，总体而言，其指一种客观存在的物质权限，其是对房产和地产的总称。房地产建筑就形式而言，有各种样的存在，其不仅包括了我们平常经常提到的房屋住宅、工业厂房、还包括一些商业建筑、以及涉及到卫生、教育等公共领域的建筑。这部分建筑主要由房地产公司开发，并进行修建的。为人们的生活服务1。任意一个房地产建筑而言从项目开始启动到顺利完成，都会各自经历一定的发展周期，其每个周期都是分阶段完成的具有独特性的任务。为了一个项目的顺利完成，建筑企业会将项目划分为不同的阶段来进行项目管理和控制。这样就达到了将组织的日常管理运作与建筑的管理相互配合从而结合在一起。因此房地产建筑的生命周期就是项目的各个阶段组合在一起构成的。但是，对于房地产建筑而言其由于项目的复杂性、管理的难度各有差异，因而每个房地产建筑项目的生命周期划分的阶段也不一定全部相同，到目前为止还没有一种能够统一划定的方法。
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1.2 以“品牌价值”为中心的房地产建筑质量控制的研究背景和意义
随着我国房地产经济政策的改变，房地产企业在最近的几十年得到了快速的发展期，全国各地都掀起了一股建筑热，“楼王”、“地王”等名词在新闻上经常可以看到。以武汉市为例，据调查在 2015 年、2016 年武汉市的在建项目到了上万个，在建楼盘随处可见。在这样的背景下，由于发展的过快，就存在着大量的质量安全问题，导致与房屋建筑质量问题有关的报道也越来越多。在网上进行搜查，会发现与房地产建筑质量问题有关的名词有很多，例如“楼歪歪”、“楼脆脆”、“楼裂裂”、“楼倒倒”、“楼晃晃”等等，这些名词的背后，表明我国商业房地产建筑工程质量问题。例如，2009 年 7 月 2 日晚 11 时许，位于四川省内江市东兴区沱江街的一栋 3 层总共接近 400 平方米的房子其东侧出现坍塌事故，经调查坍塌原因为该楼的基石由于各种原因坠入河流，该楼坍塌造成了一栋楼只剩下了一半；在 2014 年 11 月 25 日，浦东新区川沙镇心圆西苑小区 17 号楼楼顶的一角已经结结实实地贴上了 18 号楼，两栋楼屋顶的墙皮和混凝土块均有多处剥落，这使得两栋楼的居民生活在不安与忐忑中，影响了人们的生活；在 2016 年 3 月13 日，位于上海市黄浦区的一栋旧房屋出现了开裂现象，但是房屋的主人用几十根木棒进行支撑加固，其加固场面让人惊讶，经常这栋楼的路人都担心楼会垮塌从而加快了步伐。类似的情况在全国新闻或者网上经常可以看到。面对出现的建筑质量问题越来越多，难免会让人思考，究竟是什么原因导致了质量问题的出现不曾停止。通过分析了解，其主要原因是房地产建筑质量管理体系的混乱，导致企业过分的最求利润，使得房地产企业在开发过程中压低开发成本、建筑施工企业在施工过程中偷工减料、监理企业未尽职尽责、以及政府部门的监督乏力，这才导致了建筑质量事故的频发。频发的建筑质量事故不仅严重威胁到了人们的生命安全，而且影响着企业的良好发展。此外，建筑事故的频发还严重浪费了国家的建筑资源，造成了自然环境的破坏，并且影响着社会的稳定。所以，通过本文的研究，将企业的品牌价值与建筑质量控制结合起来，在保证建筑质量的同时，考虑企业的成本，提出了以“品牌价值”为中心的质量控制理论，希望对我国建筑企业发展和质量控制体系改善都有一定的帮助作用。
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第 2 章 房地产建筑质量控制国内外研究现状
对于本文研究的课题，以“品牌价值”为中心的房地产建筑质量控制，在国内外有部分学者进行了研究，但是不是特别的全面，而且国内研究的起步较晚，研究的内容较少。
2.1 国内相关研究现状
在国内，把品牌价值的提升与房地产建筑的质量控制联系在一起的研究并不多，但是许多学者对价值进行了相关的研究。2011 年，张旭波在文章中将价值链的说法首次在国内提出，他在文章中说道，房地产建筑发展的过程，将会有越来越多的企业将价值链引入到建筑质量管理中去，通完善建筑质量控制系统，提升价值链的应用，为房地产企业创造更多的价值。冯少卿，在文章中也对价值进行了相关的研究，在他的研究中，房地产的虚拟价值，比如说品牌价值，品牌价值越高，在激烈的市场竞争中，对面市场环境的变化，企业的生存和发展能力将更为强大，提高企业在市场中的竞争力6。2013 年，余东华在文章中提出，在新的时代，企业的价值与以往的价值相比，具有诸多的不同之处，新的价值链是由房地产企业的各个部门组合在一起的，共同作用而非以往的单独发挥作用，房地产企业可以通过新的价值链，将企业联系起来，对企业进行细化的分析管理，将建筑产品的质量水平进一步的提升。在国内，房地产建筑质量控制的研究相对而言比较多。2015 年，熊向阳在他的研究中指出，房地产建筑质量控制的关键阶段是设计阶段，设计阶段是房地产开发的源头，在设计阶段严格把关设计质量，控制好设计流程，并且在设计阶段控制项目的成本资源，以好的设计来换取房地产建筑的质量控制水平的提高。2009 年，黄道鹏在他的研究中指出，房地产建筑质量的好坏，是由多方面的因素造成的，比如说设计质量、施工质量、监督水平等等，而造成质量问题的元素，可用通过灰色关联度法和解释结构模型法进行分析、论证以及检测，通过这两种方法的运用，找到质量控制中的重要影响因素，然后对具体因素进行分析，提出解决问题的方法，这样能够有效的进行工程项目质量控制。2014 年，李世军在他的研究中指出，房地产建筑质量的控制，离不开有效的监督。监督体系的形成，需要社会各方面的共同努力。对于政府部门来说，要在日常的工作中充分发挥其监督的作用，定期的对项目进行检查，做好质量监督工作；对监理单位来说，作为建筑质量控制的主要负责单位之一，应在项目的建设过程中时刻进行检查，对工程的每一项工序都需要进行严格的把关；对建设单位来说，不仅要做好工程项目的建筑质量监督制度的完善，还要做好内部职能部门之间的沟通协调工作，使各职能部门之间能有序的运行7。2015 年，刘乃凯在他的研究中指出，房地产建筑在施工的工程中，无论是施工机械、施工材料、施工方法都是在不断的更新，导致质量控制的内容是非常的广泛的，所以在建筑领域，无论是施工单位还是建设单位等都要不断的更新技术，与时俱进，发挥创新精神，才能够对面房地产建筑不断出现的质量安全问题8。2016 年，石御在他的研究中指出，房地产建筑出现的质量问题中，在施工环节出问题的最多，所以，要想做好建筑质量控制，需要对施工环节的每一步都严格的做好质量控制，无论是项目的工作人员，还是工人，都需要对关键工序以及关键工作做好样板引入以及技术交底工作，保证施工的质量。2016 年，冯少卿在他的研究中指出，通过对质量问题进行数理统计的分析，房地产建筑质量水平的提高，离不开好的质量控制系统，以及全面的质量管理。
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2.2 国外相关研究现状
相比较国内研究起步的较晚，在国外，学者对价值的研究比较早。比如说，迈克尔波特，在他的研究中首次提出了价值链的概率，在他的研究中，价值链的存在有效的促进了价值的提升，企业的各方面的价值活动构成了价值链。JohnShank ，在他的研究中指出，价值链是一条完成的抽象链条，它包含了企业在生产中的各个环节，包括材料的购买，产品的生产，销售，以及售后服务等等。对于房地产企业而言，价值链包括的范围更加广泛，其不仅包括了最开始的项目策划、建筑设计、工程项目的施工建造、到最后的维护过程。在这些过程中，作为房地产企业，只有充分了解每一个环节的价值构成，将价值链的概念的运用充分的发挥出来以提高产品的价值，以产品的价值提升来带动房地产企业品牌价值的提升9。V. Govindarajan 在他的研究中指出，通过对工程实际的调研考察，从工程项目的成本与功能的角度出发，通过对产品功能或者成本的改进来实现其价值，不如说，在项目的设计阶段，在考虑产品功能的同时，减少建筑设计的障碍，使得设计的方案更加合理。并且在合理方案的基础上，选择物美价廉的材料，提高作业人员的技术水平，提高房地产企业的运转效率，降低管理的成本，也可以做到提升价值的作用。
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第 3 章 以“品牌价值”为中心的房地产建筑质量控制的现状分析............14
3.1 建筑质量控制的原则依据.....14
3.1.1 原则 ..........14
3.1.2 依据............16
3.2 房地产建筑质量控制的元素..........16
3.3 以“品牌价值”为中心的房地产建筑质量控制的相关要素........20
3.4 行业规范和标准............21
第 4 章 以“品牌价值”为中心的房地产建筑质量控制体系的构建与运行.....23
4.1 质量控制体系简述........23
4.2 组织框架结构的构建....24
4.3 明确房地产建筑质量控制工作涉及主要部门及其相互关系 ............29
4.4 以“品牌价值”为中心的质量控制体系构架的建立及其工作流程.....33
第 5 章 以“品牌价值”为中心的房地产建筑质量控制案例分析............38
5.1 联投国际别墅住宅工程项目概述...........38
5.2 联投国际别墅住宅工程项目质量管理现状....41
5.3 质量控制存在问题........45
5.4 对于建筑质量控制体系优化建议...........46
第 5 章 以“品牌价值”为中心的房地产建筑质量控制案例分析
5.1 联投国际别墅住宅工程项目概述
联投国际城是荆州市政府为华中农高区引进的重点项目。该项目地理位置优越，项目的南侧是农高大道，东边是太湖路，西边是高科路还有风景秀丽的太湖港。由于该项目的体量比较大包括了商业、住宅、学校、星级酒店物业、公园甚至还有一些企业总部的入驻。项目的总共占地面积为 43528 平方米，设计容积率为 0.97，设计容积建筑面积为 26074.39 平方米，整个项目以别墅为主，还包括了花园洋房以及高层景观房，错落有致，别具匠心。目前为止，联投国际城一期项目共 4 栋楼主体结构已经按照计划进度完工，其 4 栋楼分别是 4#、5#、6#、9#楼，其中一部分别墅正在进行内部装饰施工；下一步将进行花园绿化建设；项目为了展示效果的别墅样板间已经施工完毕，从示范效果来看给人的感觉就是高端大气上档次。目前装修好的别墅样板间已经对外开放，购房者可以前往参观。其户型有 2 种，分别为 A 户型联排别墅三房两厅两卫 164 ㎡和 B 户型联排别墅两房两厅三卫 126 ㎡，每一处都是经过精心设计，里面摆放着各种实木家具、精美餐具、彩色花瓶、精品摆件、特色装饰画等，其客厅与餐厅分开，空间布置合理利用，低调奢华然而不失温馨优雅本色，具体建设情况如图 5.3 所示。首先要做的是对市场的环境进行分析，目前我国的房地产行业仍然处于一个调整并缓慢增长的态势，尤其对于北上广深等一线城市来说，市场对其价值增长的预期较高，自 09 年后的房地产市场低迷到 2016 年中旬全国规模的房地产行情大规模上扬，稳中有升是目前业内较为公认的态势。湖北省的物业水平在全国范围内并不突出，目前省内缺乏具有一定品牌知名度的本身知名品牌，随着各方面条件的不断成熟，就房地产企业而言具备较大的发展潜力与空间。20联投国际城从其项目特点来看具有多方面的优势，在项目的建设过程中还可以吸收周边各方面的资源加以利用，从长远的角度看，别墅产品、高尔夫场地以及周边的水生态系统都是目前城市发展所缺乏的稀缺资源，因此本项目的发展潜力巨大。在当前的市场环境下，联投国际城项目应以打造自身形象为主，主打高质量、高品质以及优质服务等，从而吸引一批在社会中具有购买力的群体成为联投国际城项目忠实客户。
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结论
随着我国经济的发展，房地产企业最近十几一直都处于一个繁荣时期，但是我国的人口红利却在慢慢的退却。在未来房地产企业的发展将慢慢趋于平稳，企业之间的竞争将更加的激烈。其竞争将更加多元化，不仅在价格、产品质量、售后服务等经常提起的方面而且企业的品牌价值的比拼也将越来越重要。作为企业的管理者应该时刻关注市场行情的变化，在激烈的竞争中找到符合企业发展的道路，而本文的研究目的就是提供一种符合激烈竞争背景下的工程项目质量控制管理办法。本文在首先对房地产建筑进行了定义，也对企业品牌价值做出了解释。然后分析了目前国内外的研究现状，并进行了实地的调查，提出了以“品牌价值”为中心的房地产建筑质量控制体系，并对这一体系做出了详细的说明。最后以荆州联投国际城房地产项目在开发过程中遇到的一系列问题，进行了举例分析，并给出了质量控制的优化建议。最后得出结论如下：
（1）通过对房地产企业的品牌价值的推动因素进行研究，并结合目前我国在房地产开发过程中对质量问题的把控力度，并借鉴了国外的研究成果，分析房地产企业品牌价值的驱动因素。通过以“品牌价值”为中心的房地产建筑质量控制研究，为房地产企业提供了一套符合工程项目建设的质量控制方法，提高了质量控制水平，并且在一定程度上影响着企业品牌价值的创造能力。
（2）本文根据房地产建筑企业产品牌价值实现特征，构建了战略中心型房地产开企业，为其他房地产公司的质量控制管理体系提供了可以借鉴的参考模版。这种质量控制体系管理模式将房地产开发企业的战略目标、价值取向、以及企业内部管理流程三个层次的管理工作统一起来，从而实现房地产开发企业找到实现价值的途径。
（3）将价值工程的方法引入到了工程项目的质量管理中去，并且提出了评价模型同时也给出了优化的方法。以“品牌价值”为中心的房地产建筑质量控制其优化的前提是建立在房地产企业的管理人员对本公司的品牌价值、地产项目有清晰的认识前提之下。在本文中提出的从功能—成本的角度出发这一高效而且清晰的思路，有有利于房地产项目管理人员对建筑质量进行整体的把控。
（4）详细的介绍了以“品牌价值”为中心的房地产产品质量控制体系流程模式研究，按照价值管理的方式，本文研究了房地产产品价值生成方式并对房地产产品质量控制流程进行分析，以联投国际别墅住宅工程项目为研究对象，找出实际工程中质量管理控制出现的问题，并按照以“品牌价值”为中心的管理理念提出了相应的意见及建议。根据房地产产品价值特征构建了质量控制节点作为实现产品价值的组织基础。
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参考文献（略）
