[摘要] 第 1 章 绪论1 1 研究背景人类生活的四大基本需求为衣
第 1 章 绪论
1.1 研究背景
人类生活的四大基本需求为衣、食、住、行，其各自的发展和变化都与人们的生活息息相关。作为四大需求之一的住房，其在作为生活必需品存在的同时也具备一般商品的特性可以进行买卖，因此世界大多数国家通常通过釆用市场化的方式来解决国民的住房问题。但是随着世界人口激增和城市化的迅猛发展，另外加之住房自身的刚性需求和土地资源的稀缺，就必然会带来住房价格高涨，以致城市中低收入居民因无力承担高昂的购房成本，进而造成其无房可住，流落街头的悲惨情景，严重地甚至可以造成国家和社会动荡。有鉴于此，大部分国家通过对住房市场采取一定程度的干预，如通过颁布保障性住房政策的方式来对住房市场进行引导和规范，借助住房政策的倾斜和推行各类财政或税收优惠措施来鼓励市场大力发展保障性住房，以解决城市低收入居民的居住问题，从而实现“居者有其屋”的住房目标。而我国的住房改革始于二十世纪九十年代中期。改革之初，我国政府便吸取国外经验，及时制定和颁布住房保障政策来对住房市场化进行规范和合理管控。《国家安居工程实施方案》便与此时应运而生，该方案首次提出把解决住房问题纳入了国家的大政方针之中，足以体现我国政府合理解决人民住房问题的决心[1]。其后在 1998 年出台《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，该通知的颁布实施标志着我国自建国以来几十年的实物分房制度的终止，住房市场化时代的到来，此外该通知中还确立了我国以经济适用房为主，多种住房形式存在的多层次住房供应体系。2007 年国务院出台 24 号文，该规定的出台在我国保障性住房历史上具有“拨乱反正”的功效。这是由于在这之前的 2003 年我国政府完全摒弃了多层次的住房供应体系，转而把普通商品住房作为市场供应主体，从而产生了一系列的社会问题。而 2007 年之后我国住房保障工作正式进入全面发展阶段，截止 2014 年我国保障性住房已初步形成了以廉租房、经济适用房、公共租赁房为主体，棚户区改造房、限价房为辅的具有中国特色的住房保障体系。在最新的 2015 年政府工作报告中李克强总理提出了建设 740 万套保障房任务指标，其中包含城区棚户区改造房屋和城市危房改造共 580 万套，农村危房改造 366 万户[2]。虽然仅经过短短二十年的发展，但是我国保障房工作在政府的正确的引导下取得了举世震惊的成就，极大地改善了居民的住房困难情况。
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1.2 文献综述
廖述兰在其《上海市廉租房准入机制法律研究》一文中，通过对上海市廉租房和香港公屋准入机制的比较研究，提出两者在管理机构、审核制度、法律责任制度等方面的不同。最后在上文基础上有针对性地对上海市廉租房准入提出自己的建议，首先管理机构，在原有基础上通过增加人员配置和设立更为专业性组织机构；其次法律责任，提出惩罚责任应该包括申请人、证明人、机构及工作人员这三类人的法律责任，并应增加罚金和监禁力度，以及完善举报途径[4]。 成叶滔在其《吉林省保障房分配管理制度研究》一文中，创新性地将保障房分配管理划分三个阶段，分别为：进入期、持有期、退出期。借鉴香港成功经验并结合吉林省自身特点，提出在进入期强化收入标准调整机制、构建预测机制、引入轮候记分制；持有期引入财产定期申报制度、加强动态检查力度；退出期构建多元化退出标准、精准惩罚制度等来解决吉林现有分配管理制度的漏洞和不足[5]。 卢媛在其《北京市保障性住房制度与中低收入家庭安居问题的数量分析》一文中，通过研究北京市保障房制度现状，进而得出其优缺点，其后针对不足之处如：保障房准入、规模、资金和退出等主要保障环节提出了一套测算体系。重点需提出的是其在退出机制设计上，提出通过梯度递补补贴动态退出机制模型解决退出的“一刀切”问题[6]。
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第 2 章 保障性住房相关理论
2.1 保障性住房概念及分类
保障性住房是相对于普通商品住房而言的，不同点在于其具有准公共产品性质，具体是指政府在对城市中低收入及住房困难家庭根据其收入和住房困难不同实行分类保障过程中所提供的一种限定建设标准、销售价格或者租赁价格的带有强烈社会保障性质的住房。 目前我国保障性住房形式主要有以下几种，分别为廉租房、公共租赁房、经济适用房、两限商品房、棚改房等。而长春市结合自身发展情况，主要提供前三种形式的保障性住房。 经济适用房是指政府提供政策优惠，限定建筑标准如套型面积（60 平方米左右）和销售价格（保本价格），针对特定群体（城市低收入且住房困难家庭）而供应的保障性住房种类。经济适用房是保障性住房中少有的能够让受保户通过购买方式拥有产权的保障形式。但是经济适用房在取得完全产权之前只能用于自住而不得出租或转售，如若违反便会受到相应处罚。“廉租房”，在国外亦叫做公共住宅，是政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民低保标准且住房困难的家庭提供相对于市场租金比较低廉的保障性住房种类。而长春市结合自身发展情况，其廉租房保障方式有租赁补贴、实物配租、租金核减三种。
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2.2 保障性住房制度建设的相关理论
社会保障理论源于西方古典经济学中的福利经济学理论，是国家为了维护经济发展和社会稳定以及弥补市场调节机制的不足，通过立法等强制措施设立的,通过收入的再分配来保证社会所有参与者都能够拥有基本生活所需的制度。社会保障理论是围绕着政府与市场、公平与效率两大主题展开的。这是由于市场经济的目标是追求利益最大化，追求高效率的发展和高额的回报，这就使得富者更富，贫者更贫。随着贫富差距越拉越大，这便为社会不稳定埋下伏笔。而政府作为社会保障的主体，既要确保市场经济的快速发展，又要保障劳动者生活水平的提高，因此，政府必须采取一定的手段对这种社会财富的不均衡占有进行干预和再分配。市场的初次分配注重效率优先原则，而政府的再次分配就应强调公平性。 中国的社会保障制度是跟随着改革开放的脚步而不断发展和完善起来的，主要包括社会保险、社会福利、优抚安置、社会救助和住房保障五项内容。而住房保障作为其中一个重要组成部分，是指在住房市场化条件下,政府为了帮助那些城镇低收入住房困难群体解决住房问题,所实施的特殊的针对住房的保障政策，故其也被人们称为住房市场的“稳定器”[14]。 
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第 3 章 国外及国内保障性住房分配监管现状 ........ 11
3.1 国外保障性住房分配监管现状 ....... 11
3.1.1 新加坡 ........ 11
3.1.2 德国 .... 12
3.1.3 英国 .... 13
3.2 国内保障性住房分配监管现状 ....... 14
3.2.1 香港 .... 14
3.2.2 北京 .... 15
3.2.3 上海 .... 16
3.3 国内外经验总结 ....... 16
第 4 章 长春市保障性住房分配监管现状研究 ........ 19
4.1 长春市保障性住房发展历程 ........... 19
4.2 长春市保障性住房分配监管现状 ........... 20
4.3 长春市保障性住房分配监管体系存在的问题 ....... 25
第 5 章 完善长春市保障性住房分配监管体系若干建议 ........... 29
5.1 完善准入和分配方面的建议 ........... 29
5.2 完善退出方面的建议 ....... 30
5.3 完善监督管理方面的建议 ....... 31
5.4 完善政策法规方面的建议 ....... 31
第 6 章 长春市公租房分配模型的构建
6.1 分配模型的选择
本文分配模型的构建是为了解决如何把有限的保障性住房房源，根据申请者家庭状况的不同，按照其需求度的不同进行公平和有效率的分配。该分配模型建立的大前提是在保障性住房房源供应量远小于住房需求量这一大前提下提出的。因此，这就需要本文选择的分配模型不仅能够对不同申请者家庭状况进行评价，并能够对评价结果进行排序，得以确定不同家庭对保障性住房需求度的高低，从而根据排序结果分配房源。 在对该模型需要完成的工作进行完整分析后，明确其需解决的两个问题：一、保障性住房需求度影响因素指标权重的确定，二、保障性住房需求度的综合评价。笔者通过对多种指标权重确定方法以及综合评价方法进行综合比较后，发现层次分析法和模糊评价法两者的结合能够很好地完成本文既定的目标和任务。 层次分析法（简称 AHP）是美国运筹学家撒汀等人于 20 世纪 70 年代提出的对复杂问题做出决策的一种简明而有效的新方法。AHP 一般可分为三个步骤：首先，分解，即把复杂问题分解成若干子问题；然后，构造判断矩阵；最后，按照因素相对于总目标的重要性进行排序。 综合评价是对一个事物或系统通过综合考虑多种因素影响的方式来对其进行整体性评判。当评价因素具有模糊性时，该评价就被称为模糊综合评价（简称FCE）。FCE 是一种根据模糊数学隶属度理论把评价方式由定性转化为定量的方法。其计算的一个前提条件是确定各个评价指标的权重。但对于复杂的问题，直接给出各个评价指标的权重比较困难，而这正是 AHP 所擅长的。而 AHP 不适宜解决最底层元素（方案）较多的问题（当方案数较多时，AHP 过于繁琐且一致性检验困难），因此，在本文中需要将模糊综合评价与 AHP 进行集成就成为一种有效方法[38]。
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结论
本文充分利用文献分析与比较分析法、定性与定量结合分析法以及调查研究法等研究方法对长春市保障性住房的分配监管体系进行了充分研究，得到的主要结论如下：在充分研究国内外保障性住房分配监管的先进经验和长春市保障性住房现行分配监管体系的研究的基础上，在准入和分配、退出、监管和政策法规发现了诸多不合理的地方，从而导致分配结果不公、退出无法实现、监管不力、政策法规不完善，这些问题严重阻碍了长春市分配监管体系的运行。分别针对准入和分配、退出、监管和政策法规四个方面的不合理地方，提出了自己完善的建议。首先在准入和分配方面，提出建立跨地区的联动机制，解决对申请者外地情况的审核，让骗保者无处遁形。提出建立公平和效率兼备的分配体系，即基于住房需求度的分配体系，该部分将在下文详细展开。最后提出加大信息公开，提高公共参与度。其次在退出方面，提出加大惩处力度，提出将证明人纳入处罚范围，并提出对保障部门公职人员进行绩效考核。建立阶梯型的退出体系，针对主动退出人员提供一系列鼓励性政策，解决其后顾之忧。另外在监督管理方面，退出建立统一的监管机构以及引入第三方监管机构即物业管理公司随时监督房源是否存在空置、转租和转借等违规行为，对违规行为及时给予警告、清退等相关处理。最后在政策法规方面提出建立国家层次的法律体系以及对长春市地方政府层次的法律体系进行完善的建议。
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参考文献(略)
