[摘要] 云南蒙自市按照“量体裁衣、量力而行、逐步实施”的原则，兼顾硬件基础设施建设和软件文化植入，突出功能定位，坚持“三个注重”推动老旧小区“逆生长”。
■政府搭台，共商共建。
■集中连片，精雕细琢。
■齐抓共管，多元善治。
■服务提质，红利共享。
千福园片区建成于上世纪90年代初，原包含小区26个，其中纳入连片改造的有12个，总占地面积12万平方米，总建筑面积8.48万平方米，住房48幢，住户1091户。
长期以来，如厕难、下楼难、停车难、晾衣难，安保差、配套差、环境差、管理差，“四难四差”成了居民的“糟心事”。如何破解困局，既是人民群众所盼，也是市委市政府所急。改什么、怎么改、改的钱哪里来，成了当地需要破解的难题。
改造“软硬”双提升 奏响社会“大合唱”
蒙自市按照“量体裁衣、量力而行、逐步实施”的原则，兼顾硬件基础设施建设和软件文化植入，突出功能定位，坚持“三个注重”推动老旧小区“逆生长”。
注重群众需求。蒙自市以解决居民实际需求为出发点和落脚点，规划基本功能，不拔高标准，不降低品质，立足于千福园各小区两两相邻又各自为营的格局，因地制宜提出“集中连片”改造思路，通过拆除围墙、柴棚和违建，打破原有分割，优化整体布局，确定改造重点，从“能住”向“好住”转变。
注重功能完善。致力于构建完整社区和“15分钟生活圈”，将闲置房屋改造为老年人日间照料中心、图书室和社区党群服务中心等场所，合理增设停车泊位365个、立体停车位102个，增加绿化5800平方米，真正形成“改造一个、更新一片、联片成区”的建设格局，带动城市有机更新。
注重价值导向。实现老旧小区改造与全国文明城市创建有机结合，在注重硬件设施改造的基础上，植入党建、文明城市等元素，增设党员活动室，把小区打造成宣传党的政策和社会主义核心价值观的前沿阵地。同时开办小区读书会、“四点半学堂”，从文化、幼教、医养、休闲娱乐等方面，全面提升小区公共服务能力，让人民群众共享改造成果。
坚持“政府主导、社会参与、居民共担”，发动企业、居民参与改造和治理。变“政府独唱”为“社会合唱”，变单一投资主体为多元投资主体，有效破解控违拆违、资金筹集、后续管理等难点堵点。
政府“领唱”。成立市长任组长的老旧小区改造工作领导小组，住房和城乡建设等部门协同配合，社区、居民积极参与，形成“市、街道、社区、业主”四级联动改造体系，抽调专职工程技术人员组成工作专班，为老旧小区改造实施提供了强有力的技术支撑和保障。
群众“主唱”。把项目实施决定权交到业主手中，实现政策宣传上门率、见面率、理解认同率“三个100%”。民有所呼、政有所应，充分贯彻“共同缔造”理念，引导组建业主“居民议事监督组”，参与监督小区改造施工，改造成效由业主评价，群众满意率达90%以上。
社会“合唱”。以政府主导、居民共担、社会参与的共担机制，通过国家补助一点、市级配套一点、居民自筹一点、管线单位分担一点、社会资本投入一点、改造收益补充一点的筹措方式，多方发力确保改造资金平衡。截至目前，千福园小区改造总投资5270万元，其中产权单位、管线单位、社会资本共计投入资金1416万元，有效破解融资难题，确保项目顺利实施。
完善小区功能 构建长效机制
以新貌“换民心”
在老旧小区改造的过程中，蒙自市坚持以人民为中心的发展思想，推动小区体制和功能的完善，让广大居民生活得更方便、更舒适、更和谐。
“一费制”改革便民。改变原住宅小区基础物业服务费、公摊电费、电梯费分项收取的方式，在千福园片区试点推行物业服务费、电梯费、公摊电费合并收取的“一费制”物业服务管理，使业主全方位感受到方便。
商业化运营惠民。鼓励物业服务企业拓展经营，开展家政、维修、安装、送餐等便民有偿服务，允许物业服务企业对小区内低效利用空间资源加以改造，以特许经营使用方式发掘小区存量空间商业价值，获取合理收益，弥补维修管理经费的不足，实现物业服务管理费收支平衡。千福园片区充分利用小区康养、幼托、立体停车等经营收费弥补物业服务费缺口。
资产化提升利民。通过实施改造，使业主房屋资产得到有效增值，千福园片区房屋单价由原4000元/平方米上涨至5800元/平方米，涨幅达45%;房屋租金由原600元/月上涨至1000元/月，涨幅达66.67%，让业主享受到了真金白银的改造收益。
结合全国文明城市和全国城市基层党建工作示范市创建，按照“党支部引领、党员担当、发动群众、小区自治”的工作思路，发挥业主作用，探索“智慧”赋能，着力构建共建、共管、共享、共治的长效机制。
党建引领全延伸。坚持“党建领航、先锋示范”，建立“党建+物业，党支部+小区，党小组+楼栋”的联动机制，积极推动小区改造，破解改造矛盾问题。
业主自治强管理。以网格精细化管理工作为基础，积极推动小区自治管理，业主协商制定“自治管理公约”，确定小区管理模式，建立健全房屋管理机制，形成“自我管理、自我服务、自我发展”格局，共同维护老旧小区改造成果，推动小区管理走上民主化、法治化、规范化、制度化轨道。
智慧赋能保平安。试点先行、以点带面推进“智慧小区”建设，千福园片区智慧化改造后，已实现小区防护预警监测、高空抛物实时监测、温感实时监测预警、一键联网报警、智能人脸抓拍、应急求助报警、车辆违停报警等功能，实现小区安防、智慧生活、物业服务管理“三位一体”服务，让群众住得安心、放心。
“2236”跨越式提升
示范带动“再赋能”
通过改造，千福园片区实现了“2236”跨越式提升，并以此为示范，带动全市老旧小区基本功能换代升级、整体风貌华丽蝶变。
“两增”。累计拆除围墙近400米、柴棚及违建0.56万平方米;整治公共绿地、规范停车泊位，新增景观绿化0.58万平方米(含口袋公园3个)。规范停车泊位365个、新增立体停车位102个。
“两优”。优化小区内外环境，通过对楼体外立面、楼梯间翻新改造，实施屋面防水维修，补栽花草树木、安装健身器材，内外环境显著提升。优化小区自治体系，把老旧小区改造与基层党组织建设、居民自治机制建设、社区服务体系建设相结合，进一步优化小区自治体系，不断推动“党建+物业，党支部+小区，党小组+楼栋”落地生根，联合社区选取改造意愿较强的业主，组建志愿服务队，共同开展群众工作和施工监督工作。
“三强”。强化基础设施建设，大力推进片区海绵城市改造建设，新增透水路面2400平方米，铺设雨水收集管网1600米。强化物业服务，积极探索创新建管机制，引入国有企业进行专业化物业服务管理，为业主提供“质价相符”的服务，拓宽物业收益空间，弥补维修管理经费的不足，实现物业服务管理费收支平衡。强化功能配套，在不具备加装电梯条件的楼栋，对楼梯间栏杆进行加固处理后，安装座椅式电梯、楼梯转身平台休息座椅等，解决老年人爬楼难题。
“六转变”。构建完整社区和“15分钟生活圈”，有效盘活存量资源，利用老旧办公用房进行半公益性或公益性改造翻新，完善小区健身、娱乐、灯光等配套设施，补齐小区服务设施短板。改造后新增老年日间照料中心、幼儿托管中心、党群活动中心等公共服务设施近6000平方米，并配建外挂式电梯，为小区业主享受完善的小区配套服务提供了更加便捷的途径。真正实现千福园片区从分散向集中、从散乱向规范、从封闭向开放、从传统向智慧、从多元向一体、从管理向服务的六大转变。
蒙自市将“老旧小区改造”纳入“我为群众办实事”的重要内容，扎实推进老旧小区改造工作。截至目前，全市改造老旧小区166个、88.45万平方米，惠及住户10729户。(中国建设报)
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