[摘要] 老旧小区里改什么?怎么改?南京力推“共同缔造”的理念，今年108个小区改造中，累计召开的居民议事会多达数百场。
让全市108个老旧小区改造升级，这是南京今年初确定的重要民生实事!
尊重居民意愿，画出最大同心圆;完善配套政策，制定分类清单;严把“三关”(材料质量关、施工质量关、工程进度关)，做好“三公开”(设计公开、内容公开、监督公开);点面结合提升改造效能……南京在推动新一轮老旧小区改造中，不仅让108个小区面子“靓”了，里子也更“实”了。
南京“旧改经验”曾两次获列住房和城乡建设部全国城镇老旧小区改造可复制政策机制清单。在今年住房和城乡建设部进行的“我为群众办实事”实践活动城镇老旧小区改造项目经验交流会上，尧安新村北院、岗虹苑小区获邀分享各自的“旧改经验”。
听民声破难题，把居民心愿“写”在改造现场
老旧小区里，失修、失管、失养，以及市政配套设施不完善等现象的存在，影响着居民的生活质量。改什么?怎么改?南京力推“共同缔造”的理念，今年108个小区改造中，累计召开的居民议事会多达数百场。
建于上世纪90年代、共有12栋建筑的玄武区双拜岗151号小区今年启动改造后，玄武城建集团联合街道、社区共召开了多达23场的居民议事会，并先后进行了7轮入户意见征求。如何将居民们的集中诉求“写”进改造工程现场?玄武城建集团又召集施工方对方案进行了17次调整、优化。
雨花台区龙福花园小区启动改造前，专门在现场设立居民接待点，并由专人负责接待;同时召集社区、街道、居民、设计院人员等共同参与居民议事会、上门进行问卷调查。
建邺区秉持“民主改造、改造为民”的理念，在一个个工程现场设置居民意见接待点，通过居民议事会列改造“清单”，聘请群众监督员全程监督。
鼓楼区五所村小区改造工程改变了原有招标模式，改为点菜下单，清单招标——属地街道召开居民议事会，针对群众最关心、最迫切的热点诉求，形成“N+X”菜单，然后根据菜单进行设计，最后依据清单招标确定施工单位。
“改造之前，先走进岗虹苑小区居民家中开展调研，发放‘市民意愿调查表’，在每个单元口张贴《致小区全体居民的一封信》，做到问需于民、问计于民。”秦淮房产经营公司综合计划科科长周军介绍，统计好居民们的急事、难事并制定需求清单后，他们才确定任务目标。而在项目正式实施前，街道、社区、物业等部门和单位又先后组织了6场居民议事会，介绍项目设计方案并进行不断优化修改。
“居民反映最多的主要集中在房屋渗漏、停车与绿化的协调、飞线充电安全隐患等。”龙福花区小区改造施工负责人袁钻良告诉记者，进场前，该小区不仅底层违建众多，屋顶也是各种私搭乱设，隔热层风化无用，防水层被严重破坏。而建筑的外墙因墙面脱落严重，渗漏也非常严重。工程施工后，屋顶违建全部被拆除，隔热板全部进行了更换，屋顶、墙体防水也全部重做，施工后的几场大雨，工程已成功接受了检验。
破解居民诟病多年的小区停车难，各个改造项目也是用足心思巧挖空间——
鼓楼区五所村小区改造项目负责人曹俊介绍，对小区杂树杂草清除后重新对绿化景观进行提档升级，小区道路利用面积多出了5000多平方米，除了增设一部分行人健身步道外，主要用于解决机动车和非机动车停车充电难题，停车泊位一下子增加了200个，新建的2处非机动车车棚增设了30组充电桩。
秦淮区岗虹苑小区入住了952户居民，此前停车位不足200个。改造中，一方面联合街道拆除小区内违建，另一方面上门劝说一楼住户腾空门前占用的公共空间，最终“挖”出50多个停车位。
尧安新村北院入住了400多户居民，此前只有40多个停车位。改造过程中，街道多次与一墙之隔的企业协商，将该企业一处2000平方米堆料场重新利用，一下子增加了100多个停车位;同时，通过对小区空间优化又增加了一部分停车位，目前所有车位全部实行“共享”，既保证了白天企业员工上班有车位可停，也解决了居民晚上回来“抢车位”的问题。
不求“大效果”，将“宜居”置入居民幸福账单
记者近日走进岗虹苑小区看到，小区外墙的底部为深棕色，上部为清爽的粉白色;楼道窗全部是崭新的，但晒衣架、空调罩等告别了过去改造中的“统一”模式。“工程从使用人群的功能需求为出发点，更注重宜居和实用，而不是外观的统一，通过对建筑的外立面、内楼道、屋顶等进行改造，彻底解决了渗水问题。”周军介绍，小区1/3以上是60岁以上老人，他们需要的是下楼有可以活动的空间，改造中，在界定好人行、车行路径后，打造了一条串联小区主要休憩活动点的健身步道空间。
岗虹苑小区靠近铁道的围墙边是一处茂密的松树林，原先因长期缺乏打理加之各种垃圾乱堆乱弃，成为居民投诉多年的“脏乱差”。眼下，这里已“升级”成为小型休闲广场，不仅栽植了各种绿植，实现四季有景，还安装了各种健身器材。“小区空间有限，但在改造过程中充分梳理小区的现状活动空间，盘活了楼幢间的存量空间、低效绿地空间，一口气打造出了‘六享’活动空间，即享乐(集中活动)空间、享美(交流活动)空间、享趣(儿童活动)空间、享健(健身活动)空间、享福(老年活动)空间、享便(入户活动)空间。”周军说。
龙福花园小区的改造也彻底告别了此前的“六统一”，“以前追求的是‘大效果’，现在更注重‘宜居’。”袁钻良告诉记者，例如，小区绿化量的优化提升、楼道照明系统、小区安防系统的升级等。
玄武区双拜岗151号小区中央广场有800平方米左右，过去多年杂树杂草丛生，黄土裸露，私家车随意停放。眼下，这里成了小区改造最大的亮点之一，变成了一个小游园，廊亭蜿蜒，各种绿植簇拥。“绿化需求是居民对宜居关注的重点，我们邀请设计单位对小区绿地重新盘整，通过多种植物的移栽和更新，达到‘三季有香，四季有绿，一年长青’的效果。”玄武城建集团市政公司工作人员朱子宸介绍。
雨花台区菊花小区原有绿化以杉树为主，高大茂盛的枝干让整个小区看起来阴沉沉，此轮改造中，杉树进行了适当减量，补植了大量的桃树、樱花树、桂花树等，居民小院门口则栽植绣球、蝴蝶兰等花卉植物。小区居民张女士告诉记者，她家住在2楼，此前树木遮挡，几乎终年不见阳光，现在推窗即景，“真舒心!没想到小区可以这样‘老来俏’。”
健园小区虽然是老小区，但这里也住着不少年轻人。改造中充分考虑到人群宜居需求的多样性，进行了各种个性化改造。例如，针对出行很不方便的居民，单元门门口就是斜坡式，而不是楼梯;针对幼儿玩乐需求，在对小区公共区域小广场打造时，融入了儿童喜闻乐见的卡通绘图等。
五所村小区改造过程中，不仅新建了3处小游园让居民下楼聊天活动有地儿，还精心打造了3处运动广场，其中1个广场还设置了羽毛球场，另外两处运动广场则是布设的各类运动器材，满足居民运动需求。
用足“绣花功”，消灭空中“蜘蛛网”
小区建成年代较久，各家网络公司为保证居民日常使用，在楼道以及房屋外立面上随意飞线，导致老旧小区内楼道以及外立面线路杂乱，影响居民的日常生活且存在安全隐患。进一步提升居民生活宜居度，今年老旧小区改造中，我市同步推进弱电线路改造，将空中“蜘蛛网”一并消灭。
近日，岗虹苑小区改造项目施工队正在加紧完成原乱接线路的割接，同时拆除设置杂乱的室外光缆、室内分光箱。据悉，该小区改造中对原有弱电线路进行了“上改下”，通过统一施工、共享建设解决各家运营商通信线路需求。与此同时，也在“共享建设”中为未来小区的智能化建设需求留足空间，智能道闸、智能安防等未来尽可能有的智能化需求均通过一根5G管道解决，避免可能产生的二次开挖。
在尧安新村北院，抬头仰望，不见一根拖拖挂挂的线缆。在这里，市住房保障和房产局等多部门协调联动，实现了杆线下地。
消灭小区空中“蜘蛛网”，我市今年专门出台《老旧小区通信和广电基础设施改造工作的指导意见》，要求把各种管线改造整治作为老旧小区改造的必选项，纳入基础类改造内容，弱电改造工程采取三网合一建设方案，共同新建地下管道、楼道线槽、光纤分纤箱等共享设施;对于不具备迁改入地条件的，在清理废旧线缆的基础上，通过捆扎、桥架固定的方式进行整理……将好事办好，《意见》提出遵循“谁使用谁建设、政府适当奖补”的原则，各区主管单位可进行相应补贴;若小区改造项目竣工验收后，相关管线单位再次提出迁改，将由管线单位承担全部费用。该《意见》同时明确，老旧小区改造完成后，五年内小区原则上不得开挖敷设管线;不允许再次私拉架空线缆，坚决杜绝飞线、增量架空线缆。
植入“海绵城市”理念，“会呼吸”的小区越来越多
建设“海绵城市”，不仅是净化、美化城市的“面子”工程，更是改善城市品质、提升群众获得感、幸福感的“里子”工程。
今年南京老旧小区改造中，试点植入了“海绵城市”理念，让原先钢筋混凝土“裹扎”的老旧小区开始畅快呼吸——
岗虹苑小区10栋旁边的广场经过一番改造后新增了一处下沉式绿地，“这是一座会‘呼吸’的雨水花园，可结合雨落水管断接技术，收集、储存雨水浇灌周边绿地。”改造工程相关负责人介绍，下沉式绿地收集雨水的箱池容积为16立方米，按照南京常年雨量计算，其一年收集的雨量可达1400立方米左右，将全部用于小区绿化浇灌。
岗虹苑小区是我市首批老旧小区海绵化改造试点之一。“海绵城市理念”在这里应用尽用，不仅小区所有人行道全部铺设透水砖，休闲广场的地面也全是透水沥青，在一些新增的停车区域，铺设的也是生态植草砖。
顺应“低碳、生态”的城市规划建设理念，鼓楼区五所村小区在改造过程中也利用透水混凝土、下沉式绿地等“绿色”措施组织排水，以“慢排缓释”和“源头分散”控制为主要设计理念，最终将小区建设成“自然积存、自然渗透、自然进化”的“海绵体”，从而避免和减少城市内涝、降低径流污染、缓解水资源短缺。记者在现场看到，小区幼儿园东侧一条160多米长的道路经过精心打造已变成一条海绵道路，两侧分布了7处下凹式绿地，占地面积超过了500平方米，其收集的雨水将储存至附近收集池内，用于小区日常绿化浇灌。在小区多个楼幢的附近也设置了别致的花箱——装配式雨水花箱，这个长1.5米、宽1米的花箱，上部用于栽植各种绿植，下方则是一个0.8立方米的雨水收集箱。工程负责人曹俊介绍，该花箱与屋面雨水管联通，待花箱收集池蓄满后，雨水才会进入市政雨水管网，“这样既延迟了雨水集中排放造成的管网压力，也避免了小区为增加绿化而大动‘手术’”。
雨花台区龙福花园小区在改造过程中也见缝插针为小区打开“呼吸通道”，新打造的3个广场、儿童乐园以及新增的停车泊位都是铺设的透水沥青。
拓展物业服务新场景，试点建设绿色社区
尧安新村北院小区改造，不仅立足于立面、道路、空中飞线治理等，在优化小区布局后还增建了居民活动中心和居家养老服务中心。“老旧小区改造从‘盆景’变‘风景’，除了颜值的提升，公共配套的持续完善和民生服务的提档升级同样必不可少。”尧化街道办事处主任周朱伟近日在住房和城乡建设部举办的“我为群众办实事”实践活动城镇老旧小区改造项目经验交流视频会上如是说。据悉，该街道所有小区改造过程中，始终坚持“居住宜老、设施为老、活动便老、服务助老、和谐敬老”为导向原则，通过加装电梯、无障碍设施改造等方式进行适老化改造，为老人们打造一个宜居生活家园。
玄武区雍园小区改造项目相关负责人介绍，该区围绕国际消费城市中心区建设，将该小区融入“梅桃雍”历史文化街区整体布局，通过全方位智慧技术加持，建立智慧化运营管理系统，通过集成智能门禁、AI监控、人脸识别、消防预警、电动车充电监控、400物业报修、智慧停车管理、居家(老人)一键呼叫等智慧应用，让小区更“安全”;并通过运用综合性改造手段，对老人出行、用餐、休闲等方面涉及内容进行改造，让小区老年居民老有所依、老有所养、老有所享，让小区更“适老”。
不断补齐老旧小区的功能配套短板，我市正按照城乡社区补短板和绿色社区建设相关要求，以美丽宜居街区、住区建设为契机，结合老旧小区改造，推进绿色社区创建行动，并制定了《南京市绿色社区创建行动实施方案》。“围绕国家、省15分钟生活服务圈建设、既有建筑节能改造、婴幼儿照护服务设施配建、养老服务设施配建、停车位增设等要求，我们持续优配老旧小区改造项目，拓展物业服务新场景，拓展养老、托幼、家政等社区服务，引入资源共建一批复合服务功能的‘睦邻里’站点，未来事关市民日常生活针头线脑、小修小补、日常必需、应急维修的生活需要都可在小区里解决。”市物业指导服务中心主任童声龙表示。
总结经验再出发，打造共治共管共享新格局
让老旧小区面子“靓”、里子“实”，近年来，南京老旧小区改造在财政投入改造项目之外，还积极探索市场化路径，针对不同的改造模式，工商银行、中国银行、南京银行等金融机构不断推进业务创新、流程创新，开发适宜金融产品。
根据计划，“十四五”期间我市将改造605个老旧小区，涉及建筑面积达到1200万平方米。今年，“十四五”开局之年，在顺利推动并完成108个老旧小区改造任务时，我市也早早谋划2022年度目标任务——推动实施100个以上老旧小区改造任务。
总结成功经验，探索更佳路径。《南京市老旧小区改造“十四五”规划》提出，接下来的老旧小区改造将遵从共同缔造、居民自愿、多元化运作、功能优先、建管并重等几大重要原则，充分调动与小区关联单位和社会力量的积极性和小区居民的积极性，改造前问计、问需于民，并优先将居民改造意愿强、参与积极性高的小区纳入改造计划，最终实现共治共管共享的新格局。(南京日报)
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