[摘要] 在城市更新中，改造征收资金投入和长期平衡以及后期盈利问题一直是大难题，上海创新地以“金融”赋能，给出了新的模式和“上海答案”。
400亿!嘉里拿下上海黄浦10幅城市更新地块!据悉，此地块位于上海外滩豫园区域最核心位置，总开发体量65.5万平方米，出让规模在黄浦仅次于董家渡金融城地块，预计投入规模400亿。
一直以来，这块地改造都堪称“史诗级难度”，先后有多家知名房地产企业都为其做过设计规划，但是都难以落地。因为上海寸土寸金，城市更新中既要考虑老城区保护，又要考虑商业要素。而这也是上海市城市更新的大难点——如何平衡城市保护与商业盈利。
对此，上海贡献了“新”智慧。
一城市更新+金融，巧妙嫁接金融资本翅膀
在城市更新中，改造征收资金投入和长期平衡以及后期盈利问题一直是大难题，而且上海土地利用较为饱和，通过外迁获取土地二次开发难度较大，且城区有大量历史保护建筑，如此一来难度就更大了。但作为金融中心，上海最不缺的就是“money”，上海创新地以“金融”赋能，给出了新的模式和“上海答案”。
早在2020年7月13日，上海市城市更新中心已在上海地产集团成立，成为上海统一的旧区改造功能性平台，加快了上海旧区改造和城市有机更新的步伐。在此基础上，上海已经开始探索城市更新引入社会资金，中心城区旧改征收资金的80%由银团贷款解决。
今年6月，上海成立了全国规模最大城市更新基金，总规模约800亿元人民币，将全部投放到上海中心城区的旧区改造和城市更新项目，这是上海为拓展旧改项目融资新模式开展的新的探索，将广泛吸引社会力量参与上海旧改。除了主体上海地产集团外，参与者还包括招商蛇口、中交集团、万科集团、国寿投资、保利发展、中国太保、中保投资等大型房企和保险资金。在此基础上，上海还将广泛吸引社会力量参与上海旧改。
上海各市区也积极推动金融+城市更新，如宝山区设立科创产业基金(50亿元规模)和城市更新基金(100亿元规模)，引进、发动市场资源、社会资本参与宝山建设，让金融更好服务于区域转型。上海银行也积极发挥金融资源禀赋优势，为城市更新相关项目提供专项信贷资金支持，截至6月末，上海银行已参与17个中心城区旧改项目，投放百亿信贷资金。
9月1日，《上海市城市更新条例》正式施行，其中提出：鼓励金融机构依法开展多样化金融产品和服务创新，满足城市更新融资需求。同时，支持符合条件的企业在多层次资本市场开展融资活动，发挥金融对城市更新的促进作用。另外，城市更新项目，依法享受行政事业性收费减免和税收优惠政策。
目前，上海的金融系统已基本实现全面支持发展城市更新项目。未来，上海城市更新有望持续嫁接金融资本翅膀，探索REITs等资产证券化的退出模式。
二城市更新之下，应紧抓哪些机遇点?
其一，建筑技术上的迭代更新。
一方面，目前城市更新基本都不再大面积“拆”，整体上以“改”为主，对建筑技术提出更高标准，如房屋修缮技术如何实现精准、美观、绿色修复?如何平衡建筑与人居的关系?另一方面，在“碳中和”的大背景下，降低建筑能耗与碳排放成为主要方向，目前一些ESG方面的认证标准也将持续促进建筑技术的革新。
其二，建筑空间的内容更新带来产业机会。
城市更新主要有两种，一种是改善居民生活环境、改善城市风貌为主，一种则为城市产业规划服务的。
前一种在上海多为“城市微更新”模式，如愚园路1088弄愚见、武夷MIX320、M+谊园等项目都是改善居民生活环境空间，改造成公园、文创基地、市民活动配套区域，类似嘉里拿下的黄浦10幅城市更新地块这种大块城市更新项目相对较少。“城市微更新”模式对于中小型开发商、投资机构相对比较友好，因为可持续性较强、项目数量多、类型多、成本较低，可以做出精品。此外，一些中小型产业也可以在这里面找机会，如开发文创基地等。
后一种在上海最典型的是北外滩的建设。
今年7月8日，《北外滩地区控制性详细规划》获批。告别以往小规模、相对边缘地带的更新，此次北外滩直接以城市定位及发展方向为导向，围绕北外滩地区480米新地标和白玉兰广场规划建设和谐的“黄金三角”(外滩、陆家嘴、北外滩)天际线轮廓。这是上海通过城市更新造就的第一个城市中心。
北外滩此次如此大手笔，也是为了匹配国家数字化转型的需求。数字化转型是上海“十四五”经济社会发展主攻方向之一，北外滩也提出要努力打造为全球网速最快、数字化应用最新、城市管理最智能的区域。未来，北外滩将承载国际航运与金融中心核心服务功能，这里的总建筑体量将达到840万平方米，将与外滩、陆家嘴一起，成为上海对外开放新的高地。
其三，科创机遇爆发。
城市要有机生长更新，有赖于加大科技研发，突破关键技术壁垒，如评估鉴定和加固改造适宜技术、绿色改造建筑新技术、方案和改造设计、土壤修复、房屋检测评估、加固改造施工技术等。除此之外，上海正全力建设具有全球影响力的科技创新中心，近期各种商业地块也都加持科创版块，如上海闵行的“龙湖蓝海引擎·淡水河畔科创园”、上海临港在松江地区拿下地块进行园区开发，侧重于科创版块。
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