[摘要] 城市更新十二年，目前深圳成为城市更新相关政策最为密集、完善的城市，探索出的很多方式已被上海、广州、东莞等其他城市借鉴。
城市更新是城市发展中系统性的工作。从2009年国内首部关于城市更新的政府规章《深圳市城市更新办法》出台，到2021年我国首部城市更新立法《深圳经济特区城市更新条例》，深圳城市更新的顶层设计在全国范围内一直走在前列。另一方面，从区域、类型来看，亦从系统上形成了具有执行性和针对性的配套规定，有专家表示，目前深圳成为城市更新相关政策最为密集、完善的城市，探索出的很多方式已被上海、广州、东莞等其他城市借鉴。
城更十二年
深圳成为政策最为密集完善的城市
深圳城市更新从顶层设计上一直走在前列。2004年10月，《深圳城中村(旧村)改造暂行规定》出台，明确城中村区域概念、改造模式、相关政策和优惠，以及拆迁补偿办法，标志着深圳旧村改造正式开始。2009年12月，国内首部关于城市更新的政府规章《深圳市城市更新办法》出台，深圳城市更新进入全面铺开阶段。随即到年底，深圳城市更新第一批8个旧住宅小区改造项目获批;2012年，深圳城市更新办法实施细则出台;2015年：深圳“强区放权”城市更新工作改革在罗湖试点;2016年：强区放权全面实施，《深圳市城市更新办法》7年首次修订;2017年：深圳印发新的《关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知》，首次明确将旧住宅区分为成片旧住宅区与零散旧住宅区，其中提出“零散旧住宅区权利主体的城市更新意愿应当达到100%”并且“小地块城市更新单元拆除，权利主体的城市更新意愿应当达到100%”……
第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿2010年就来到深圳，不仅见证了深圳城市发展的翻天覆地，感受了城市更新顶层设计的步步创新，更是亲身经历了城市更新行业的渐渐成熟。在吴睿看来，一直以来，市场经济的充分发展使得深圳城市更新与其他城市在政府管控力度上有明显的区别。“深圳城市更新最核心的点在于八个字：政府引导、市场运作。不同时间阶段，政府、市场各有偏重不同。深圳城市更新管控的主要手段就是城市更新单元。深圳的管理工具虽然相对简单，但是结构清晰。深圳对城市更新类型划分与其他城市不同，不仅是按照城、村、厂，也按照改造力度进行划分，包括综合整治、功能改变、拆除重建。不仅如此，深圳的住宅更新项目要求必须配一定比例的保障性住房，这解决了保障性住房选址和城市更新公益设施保障不足等现存矛盾。”
吴睿说：“目前深圳成为城市更新相关政策最为密集、完善的城市，探索出的很多方式已被上海、广州、东莞等其他城市借鉴。”
城更今年
条例细则尚未出台，2035年的崭新深圳跃然纸上
2021年3月1日，《深圳经济特区城市更新条例》正式实施。这一被行业翘首以盼多年的条例，既是对以往城市更新经验的总结归纳，也是对实践难题的规范纾解。《更新条例》创设了“个别征收+行政诉讼”制度，搬迁难这一长期影响深圳城市更新高效推进的深层次障碍或得以破除。7月30日，市规划和自然资源局公布《深圳市城市更新未签约部分房屋征收规定(征求意见稿)》时表示，已签订搬迁补偿协议的专有部分面积占比或者物业权利人人数占比不低于85%时，要求建立关于项目基本情况的双向沟通机制，并且设置了房屋征收启动条件及必要性的审查程序以及征收补偿方案的听证条件。推动城市更新提速的执行细则越发清晰。
另一方面，在强区放权的深圳，区层面的指引相当重要。《条例》出台后，宝安、龙华、龙岗三个区内部出台了针对城中村改造的确权操作指引，但由于配套实施细则尚未出台，各区政府都还处在观望的状态中，在实际操作中对是否可依《条例》及深圳市房屋征收的相关规定在调解完成后直接开展征收，存在不同的理解。因此，实施数月以来，暂未见在项目操作层面有实质性突破。
2021，“十四五”开局之年，“城市更新”上升为国家战略，带来前所未有的机遇。仅在上半年，深圳即发布了多项政策。其中，深圳市第七届人民代表大会第一次会议批准了《深圳市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》。《纲要》中指出，到2025年，通过城市更新和土地整备，实现直接供应用地10平方公里、储备用地40平方公里、综合整治用地45平方公里。
有一个政策值得注意，2021年4月9日，深圳市龙岗区国资局关于公开征求《龙岗区社区股份合作公司集体用地开发和交易监管实施细则(征求意见稿)》意见的通知，其中，给予股份合作公司经营管理更大自主权，放宽意向合作方续约条件，降低集体用地参与城市更新项目保证金，将原《实施细则》规定的“保证金按项目中集体用地面积计算，每万平方米交纳500万元人民币”修改为“保证金按项目中社区股份合作公司享有完全权益的集体用地面积计算，每万平方米交纳不低于500万元人民币”。并且对集体用地范围的表述细化为七类，进一步明确集体用地。
此外，站在“十四五”开局之年。2021年6月，深圳城市发展史上第四轮城市总规《深圳国土空间规划(2020-2035)》正式对外公示，一个更为崭新的深圳跃然纸上。其中也在城市更新方面表示，坚持国土空间立体开发利用，划定密度分区，鼓励城市空间复合利用，积极盘活存量空间。2035年，全市以城市更新、土地整备等为主导的存量低效用地再开发规模不少于170平方公里，完成有机更新不少于150平方公里。
创新机制
城市更新单元 政企合作下的统筹大趋势
提到城市更新创新机制，值得一提的，也最为吸引大众关注的就是重点更新单元。2016年，深圳首次提出这一概念，试点重点更新单元开发。彼时，在《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施的通知》中明确表示，为落实上层次规划要求，完善城市功能结构，优先落实城市基础设施和公共服务设施，试点探索政府主导的重点更新单元开发，加快城市各级中心和重点区域发展，推动特区一体化。
据合一城市更新集团研究相关数据，从2016至2021上半年，以上述标准，据不完全统计，深圳共有15个重点城市更新单元。其中，龙岗区重点城市更新单元数量最多。合一表示，重点更新单元比一般更新项目的面积大很多。重点更新单元位于福田区、罗湖区、南山区、盐田区的，拆除范围用地面积原则上不小于15万平方米;位于其他区的，拆除范围用地面积原则上不小于30万平方米。重点更新单元的诞生以及实践，意味着未来将更加注重政企合作下的大项目大统筹。
课题组在采访第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿时，他也认为，从城市发展来看，片区统筹将是未来城市更新的趋势，除了一个小区、一片住宅之外，医院、教育等民生基础设施，楼与楼之间、社区与社区之间的公共、公益配套都需要有人去做，片区统筹能让城市肌理更加精细。
部分重点更新单元简介
宝安新桥东片区：首个“平方公里”级工改工项目
据公开资料显示，宝安区新桥街道新桥东片区重点城市更新单元于2018年12月列入深圳市重点城市更新单元计划，是深圳市首个“平方公里”级工改工项目，将建成具有示范效应和引领作用的产城升级项目——新桥智创城。通过整体更新改造，将为深圳市、宝安区的产业发展提供空间支持，筑巢引凤，吸引更多优质企业和优秀高端人才集聚，从而推动宝安产业转型升级和高质量发展。2020年10月，新桥东片区重点城市更新项目一期开工建设。
宝安沙井大街片区：古墟风貌保护下的新活力中心
2021年10月26日，宝安区城市更新和土地整备局、沙井街道联合主办，华润置地承办的沙井大街片区(金蚝小镇)重点更新单元城市设计国际咨询专家方案评审会在沙井古墟历史风貌区戏台举行，6家设计团队及由9位国内知名专家学者组成的评审团，为千年蚝乡未来的城市建设勾划蓝图。
据华润置地城市更新公众号披露信息，2020年4月28日，《宝安区沙井街道沙井大街片区重点城市更新单元计划》(草案)公示。沙井大街片区(金蚝小镇)重点城市更新单元一直以来都因古墟建筑风貌与历史文化的保护引发大众的关注，也以各种公共文化实践探索着城市更新与文化保护之间的平衡。
龙岗平湖旧墟镇片区：首个以更新途径实施的枢纽型TOD开发
2021年2月，龙岗平湖旧墟镇片区项目专规公告。项目位于平湖街道中心，东邻平湖大街，西邻上大街，南邻守珍街，北邻平龙路，更新单元用地面积216388.6㎡，拆除范围用地面积202083.9㎡，开发建设用地面积106622.8㎡(含划入零星用地3000㎡)，规划容积862230㎡，规划容积率8.1。据相关公开信息，该项目在深圳的城市更新和枢纽型TOD开发建设领域有着重大的意义：这是深圳首个列入计划重点城市更新单元规划，也是深圳首个以更新途径实施大型综合交通枢纽的TOD开发。(南方都市报)
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